Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из условий такого соглашения должно стать обязательное указание на то, что такое использование не должно ограничивать права владения и пользования остальными долями, имеющимися в конкретном нежилом помещении. Еще одной особенностью использования нежилого недвижимого имущества, находящегося в долевом владении, следует считать то, что существующее общее имущество (например, складские помещения, коридоры, лестницы и т.д.), должны использоваться также всеми совладельцами, а создаваемые ограничения (например, владельцы более крупных долей по каким-либо причинам ограничивают права владельцев более мелких долей в возможностях эксплуатации лестниц) будут считаться незаконными.
Когда требуется получать согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения
Получить такое согласие необходимо, если это предусматривает федеральный закон. Иначе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на образующиеся в результате раздела нежилые помещения не получится (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, п. 10 ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).
Например, если исходное нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 ст. 334, п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ).
Если нежилое помещение относится к общему имуществу супругов (и они не производят его раздел между собой), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на раздел. Объясняется это тем, что право собственности на нежилые помещения, его возникновение и прекращение подлежит государственной регистрации.
А сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, заключаемые одним из супругов, требуют нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ).
Если договориться не получится
Взаимоотношения, а также правовой статус совладельцев имущества, независимо от его формы (жилая или нежилая площадь), регулирует 16 глава гражданского законодательства России. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии [значение] номер [значение] от [число, месяц, год].
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его.
Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект».
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Сын-наследник, возможно не решится продать свою невыделенную долю в квартире, если у проживающей матери не будет отдельной комнаты. А если будет у каждого по комнате? Если раздел возможен…
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Согласно межевому плану от [число, месяц, год], составленному [наименование организации, проводившей межевание и составившей межевой план] проведено межевание земельного участка, кадастровый номер [значение], расположенного по адресу: [вписать нужное], принадлежащего на праве общей долевой собственности мне и ответчику.
В материалы дела также представлено заключение специалистов N 0437/2017-СТЭ от 03.11.2017, подготовленное экспертами ООО «Бенефит» Ивасюком Н.В. и Кудряшовой Д.А., согласно которому технически возможно выделение помещений в соответствии со сложившимся порядком пользования ими.
В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.
Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть).
Если жилой дом относится к домам блокированной застройки, то кадастровый учет и, соответственно, регистрация права собственности на выделяемую часть такого дома возможны, если такая часть является «блоком жилого дома блокированной застройки» и ей соответствует отдельный земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ; письмо Минэкономразвития России от 08.05.2019 N ОГ-Д23-4342).
Люди, владеющие долями квартиры, довольно часто ввязываются в конфликтные ситуации, связанные с правилами поведения, оплатой счетов или желанием каким-то…
Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав (Вопрос «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (Управление Росреестра по Московской обл., 2018)).
По закону из участка, который находится в долевой собственности, можно выделить долю. Исходный участок при этом сохраняется, но меняются его границы. Человек, который выделил свою долю, получает право на выделенную часть земли, но теряет право долевой собственности на оставшуюся часть.
Как выделить долю в натуре в нежилом помещении
Прежде чем начинать процедуру по выделению натуральной доли в нежилом помещении или здании, собственнику необходимо соблюсти обязательные условия:
- по результатам выделения не должны пострадать другие участники;
- учитываются архитектурные особенности строения (возможность отделения площади от остальных помещений);
- учитывается размер доли в квадратных метрах (необходимо для установления возможности выделения);
- в результате процедуры остальная часть здания должна функционировать в обычном режиме;
- необходимо добиться разрешения от остальных сособственников на выделение, и получить согласие в виде письменного документа.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Выдел доли в нежилом помещении
Специалисты нашей компании проведут выдел доли в нежилом помещении и зарегистрируют изменения в едином государственном регистре недвижимости. Когда объект недвижимости приобретается несколькими собственниками, либо его получают по завещанию несколько наследников, каждому из совладельцев причитается своя доля. Аналогичная ситуация возникает, если собственник продает коммерческое здание по частям. Один из обладателей такой части, либо сразу несколько, вправе обратиться к остальным за выделением доли в натуре. Происходит это с соблюдением установленной законом процедуры.
Чтобы осуществить выдел доли в нежилом помещении, придется соблюдать некоторые условия:
- в результате не будут нарушены права или интересы остальных владельцев;
- архитектурные особенности здания позволяют выделить его часть;
- размер доли достаточен для предоставления ее в натуре;
- после окончания процедуры остальное помещение можно будет использовать в прежнем режиме.
Дополнительно надо добиться согласия других собственников, оформив его документально. Все этапы процедуры возьмут на себя эксперты нашей компании. Специалисты подготовят нужные бумаги, проведут согласования и зарегистрируют выделенную часть здания.
Подводные камни и предупреждения
Справка ! Договор купли-продажи доли – документ, на первый взгляд, несложный. Но это мнение обманчиво, опытный юрист сразу сможет обнаружить нарушения, дающие основание для признания сделки недействительной.
Предмет договора и его цену следует раскрывать максимально полно, иначе бумагу расценят, как не заключенную.
Также часто стоимость доли нежилой недвижимости указывают в иностранной валюте – в долларах США или в Евро. Это возможно, если указать эквивалент в российских рублях и зафиксировать курс валюты на момент расчета.
Если сделка состоится и все пройдет гладко, то никаких проблем не возникнет, а в случае срыва или признания недействительной, если произойдет резкий скачок курса, то ситуация может обернуться потерями для одной или другой стороны.
При первых признаках разногласий стоит попытаться заключить между собой соглашение доверительного управления собственностью. Неплохим вариантом является передача своему же компаньону своей доли в аренду.
Долевое участие в нежилом помещении накладывает на совладельцев обязательства мирным путем решать проблемы по совместному владению и пользованию с целью получения максимальной выгоды.
При наличии неразрешимых противоречий разумнее всего произвести выдел долей в натуре и вести дела раздельно.
Что имеет значение при выделении доли в нежилом помещении?
Если выделить часть недвижимости по каким-то причинам невозможно, необходимо провести оценочную экспертизу, выяснив стоимость такой доли. С заключением экспертов надо обратиться к другим собственникам за предоставлением компенсации. Когда не удается достичь согласия, придется подавать исковое заявление в суд. В ходатайстве указывают кадастровый номер помещения, наличие лиц, заинтересованных в его использовании, информацию о возникшем праве и другие сведения.
К перечню документов необходимо прикрепить подтверждение факта долевой собственности. При обращении в суд потребуется сделать копии всех бумаг, заверив их у нотариуса. Если не знать, как можно обойти некоторые трудности, процедура затянется надолго. Мы проведем ее в два раза быстрее, решив любую задачу без суда. Если же потребуется подавать иск, то наши юристы представят Ваши интересы по доверенности. Мы гарантируем законное проведение процедуры выдела доли и неизменно положительный результат.
Выдел части имущества во внесудебном порядке
Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.
Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.
Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.
Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:
- заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
- правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
- соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
- техпаспорт с внесенными изменениями;
- документы, подтверждающие личности заявителей;
- квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.
После регистрирующим органом будут выданы новые свидетельства, подтверждающие выдел доли в натуре и закрепление ее за одним из сособственников. На основании такого свидетельства можно будет получить адрес на выделенную ½ часть частного дома или на другую долю, согласованную со всеми заинтересованными сторонами.
Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!
Для разделения нежилой недвижимости на части предусмотрен законодательный раздел одного объекта на несколько отдельных помещений.
Каждое из них должно получить собственный кадастровый номер, а так же отдельную правоустанавливающую документацию:
- сертификат на собственность;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт.
Законодательство РФ не устанавливает границ по количеству отдельных частей в нежилой недвижимости. Это значит, что в будущем хозяин такого помещения может распоряжаться им так, как считает нужным.
При этом режим эксплуатации помещений в нежилой недвижимости должен быть установлен посредством заключения всеми совладельцами специального договора «о совместном использовании».
Такое соглашение должно содержать в себе обязательные пункты:
- Указание на то, что эксплуатация помещения не должна ограничивать права других участников владеть и пользоваться своей долей.
- Перечень территорий, находящихся в общем пользовании (склады, подсобки, коридоры, лестницы, туалетные комнаты).
Ущемление одними владельцами права других на пользование общей территорией является незаконным.
Взаимоотношения, а также правовой статус совладельцев имущества, независимо от его формы (жилая или нежилая площадь), регулирует 16 глава гражданского законодательства России.
Так в 247 норме ГК РФ прописаны принципы регулирования и установления правомерной эксплуатации недвижимого долевого имущества. В частности, данная норма говорит о том, что собственник имеет право потребовать передачи ему части недвижимости пропорционально доли, имеющейся у него по праву собственности.
Чем выдел отличается от раздела
А вот после процедуры выделения участка, каждый бывший совладелец совместной земли будет в праве распоряжаться только наделом, который образовался соразмерно его доли в общем владении.
Еще одно различие — выдел может быть произведен только из долевой собственности, а разделение можно провести в отношении наделов, находящихся как в совместном, так и в долевом владении. При этом после выделения общий участок остается, но уже в новых границах. А после раздела изначальный объект юридически ликвидируется.
Однако из этого правила есть два исключения:
- разделение территорий, относящихся к садовым некоммерческим товариществам;
- разделение земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию.
Эти территории после проведения соответствующей процедуры, в соответствии с нормой п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ, остаются в прежних границах.
Провести раздел земельного участка может и единственный собственник. Например, если ему необходимо в последующем продать часть слишком большого надела. А вот выдел подразумевает участие минимум двух совладельцев.
Что представляет из себя выдел в натуре
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.
Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.
С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.
Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.
Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.
Порядок распределения машиномест во дворе
По новому Федеральному Закону, который вступил в силу с 1 января 2017 г., машиноместом может быть территория, отвечающая заданным условиям.
Она должна использоваться только для размещения транспортного средства.
Жильцы многоквартирных домов по Жилищному кодексу сами распоряжаются придомовой территорией, которая закреплена за Товариществом собственников жилья. Поэтому нет никаких оснований волноваться о том, что кто-то всю придомовую территорию сможет оформить в собственность и устроить автостоянку. Решение о том, как она будет использоваться, принимается на общем собрании ТСЖ.
Для того чтобы распорядиться своей частью придомовой территории, являющейся общедолевым имуществом, ее собственник должен обратиться к общему собранию и получить одобрение большинства.
Машино-место представляет собой небольшую площадку, находящуюся внутри здания, предназначенную для хранения транспортных средств. Использование имущество по другому назначению запрещается на законодательном уровне.
До 2017 г. у владельцев таких объектов возникали сложности с оформлением их в собственность. Часто приходилось обращаться за помощью в суд. Но, даже в судебном порядке решить проблему иногда не удавалось.
Все изменилось после внесения в законодательство поправок, которые вступили в силу в январе 2017 г. Согласно ним, теперь машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости, которому присваивается свой кадастровый номер, а его границы описывают в техническом плане.
Начиная с 2017 года документы для постановки машиноместа на кадастровый учетом направляет орган, который выдает разрешение на ввод в эксплуатацию здания.
Если дом построен до января 2017 г., то дольщикам необходимо договариваться о выделении долей в натуре. Затем нанимают кадастрового инженера, который определяет границы объекта и готовит технический паспорт. Только после этого можно зарегистрировать личное право собственности на машино-место.
Когда выделить долю невозможно
Не всегда есть возможность выделить собственнику его долю недвижимости в физическом выражении. Недопустимы такие решения, если они:
- создают угрозу целостности жилья и его безопасности – в рамках перепланировки задуман перенос несущих конструкций, нарушается работа коммунальных приборов и сетей;
- создают препятствия к использованию общих территорий – ванной, кухни, холлов и коридоров;
- нарушают права и интересы других лиц, проживающих в квартире (инвалидов, иждивенцев);
- полученные в ходе перепланировки обособленные помещения не будут соответствовать всем санитарным нормам (отсутствие естественного освещения, отопления).
Процедура выделения долей в нежилом помещении
Выделение долей в нежилой недвижимости возможно при наличии общедолевой собственности на объект. Если возникает вопрос о разделе имущества, владельцы объекта должны подать заявления в кадастровый центр, представляющий государственную власть в их регионе. Процедура выделения долей является платной, однако для заявителей предоставляется бесплатная консультация.
В начале процедуры необходимо выяснить какой именно объект недвижимости разделяется. Это может быть здание, коммерческая или нежилая площадь и т.д. Далее необходимо определить площадь выделяемой доли и между заявителями достигнуть соглашения по правильному разделу. Кроме того, необходимо оформить документ на изходном объекте, который свидетельствует о присвоении кадастрового номера.
После получения кадастровых данных и принятия решения о разделе имущества между владельцами, процедура заканчивается подписанием документа согласно решению. Затем делается запись в Росреестр и выписывается новый документ на вновь образуемые объекты. После прекращении общей долевой собственности каждый владелец имеет право на свою долю недвижимости.
- Для подачи заявления на выдел долей необходимо получить документы о праве собственности на объект;
- После получения заявления кадастровый центр проводит проверку имущества и заявителей;
- По результатам проверки предоставляются заявителям решения по определению долей;
- Владельцы имеют право на получение компенсации за остальные доли;
- После прохождения процедуры необходимо уплатить государственную пошлину.
Важно подчеркнуть, что процедура выделения долей в натуре является обязательной, если в объекте недвижимости находятся несколько владельцев. Запросы на выдел долей в натуре являются самостоятельными обращениями, которые могут быть рассмотрены в суде по заявлению как истца, так и других заинтересованных лиц. Если возникнут вопросы по этой процедуре, всегда можно обратиться к специалисту для получения профессиональной консультации.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.