Какие налоги платит продавец недвижимости в Испании
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие налоги платит продавец недвижимости в Испании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще до публикации объявления о продаже стоит ознакомиться с ситуацией на региональном рынке недвижимости: хороший ли сейчас момент, чтобы выставить объект, как обстоят дела со спросом и предложением и, конечно же, какие цены держатся на рынке. На спрос влияют многие факторы: местоположение объекта, его состояние, цена, текущие ипотечные условия и т.д.
Этап 1: Оценка объекта и текущей рыночной ситуации
Крупные порталы недвижимости, а также аналитические агентства регулярно публикуют сведения о средних сроках продажи. Так в 2022 году 84% сделок в Испании заключались в период от 8 до 12 месяцев с момента публикации объявления. Однако стоит учитывать, что в разных провинциях эти сроки могут существенно отличаться.
Для оценки стоимости вовсе необязательно приглашать специалистов. Хотя в Испании есть несколько независимых профессиональных агентств, занимающихся оценкой рыночной стоимости недвижимости. И если при покупке жилья с оформлением ипотеки заключение независимого оценщика является обязательным (все расходы берет на себя покупатель), то продавец, выставляя свое жилье на продажу, вправе запросить любую цену на свое усмотрение. Тем не менее, адекватная цена – один из определяющих факторов быстрой продажи.
Можно пройтись по крупным сайтам и сделать мониторинг цен на похожие объекты. А можно воспользоваться специальными бесплатными калькуляторами, которые эти же сайты предлагают. В любом случае, решение – за продавцом. И еще один важный момент, который стоит учесть – это торг: как правило, объекты продаются по цене на 10-20% ниже изначально заявленной.
Этап 4. Подписание договора задатка – Contrato de arras
Покупатель найден, соглашение по цене достигнуто, самое время перейти к подписанию первого серьезного документа – договора задатка. В договоре должны быть отражены:
- реквизиты сторон и адреса для направления уведомлений;
- реквизиты объекта: адрес, кадастровый номер и т.д.;
- существующие обременения;
- цена сделки и размер задатка;
- прочие авансовые платежи и формы расчета;
- форма оплаты налога на недвижимое имущество IBI в текущем году;
- права и обязанности сторон;
- условия отказа от сделки;
- разделение между сторонами расходов по сделке;
- сроки подписания нотариальной купчей и право выбора нотариуса одной из сторон;
- дата передачи ключей и т.д.
Договор задатка обязателен к исполнению обеими сторонами. Как правило, в качестве задатка вносится сумма в размере 10% от цены сделки.
Обе стороны обязуются завершить сделку в присутствии нотариуса в определенный срок (обычно в течение 90 дней с момента подписания договора). Если покупатель не выполняет данное обязательство, он теряет внесенную сумму залога. Если продавец не выпоет данное обязательство, он обязан вернуть покупателю залог в двойном размере.
Очень важно включить в договор задатка все необходимые условия. Так, например, если покупатель планировал купить жилье в ипотеку и получил от банка отказ, сделка аннулируется, но не по его вине. В этом случае залог покупателю возвращается.
Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Ставка подоходного налога при сдаче недвижимости в аренду – 24% для нерезидентов ЕС и 19% для резидентов Евросоюза. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации, которая составляет 2–3% в год, и подтверждённых чеков о расходах на улучшение и обслуживание жилья. Отметим, что для резидентов Испании ставка подоходного налога – 19–45% в зависимости от суммы годового дохода.
Особенности рынка аренды
- Независимо от того, сдаёте вы недвижимость в краткосрочную или долгосрочную аренду, объект нужно зарегистрировать в Министерстве туризма. И даже при нулевом доходе потребуется подавать декларацию.
- Арендная ставка устанавливается на основе личной договорённости – законодательно этот момент не регулируется. Все обязанности сторон прописываются в арендном договоре, который изначально заключается, как правило, на год. В нём перечисляют имеющуюся мебель и технику, описывают состояние объектов, дефекты и повреждения. Повышать ставку в течение первых пяти лет можно только соизмеримо с уровнем инфляции.
- Коммунальные услуги обычно оплачивает собственник жилья, после чего арендатор возмещает сумму, опираясь на чеки. Согласно испанскому законодательству, расходы на капитальный и косметический ремонт ложатся на плечи владельца недвижимости, а мелкий текущий ремонт берёт на себя съёмщик. Но прежде чем изменить что-то в доме, обязательно нужно заручиться разрешением собственника.
- Независимо от срока сдачи, информацию об арендаторах следует подать в местное отделение полиции.
Налоги при перепродаже недвижимости
Продать недвижимость в Испании может только непосредственный собственник или лицо, на которое оформлена нотариальная доверенность. Если доверяете этот вопрос агентству – обязательно проверьте наличие соответствующей лицензии.
Налог на прирост капитала (IRPF) платит продавец, ставка – 24% для нерезидентов ЕС. Налогооблагаемая база – разница между стоимостью покупки и продажи. Для резидентов Испании используется ставка 19–45% в зависимости от размера прибыли. В некоторых случаях испанские резиденты налог на прирост капитала не платят – к примеру, если использовали объект как основное место жительства в течение трёх лет перед продажей.
Из налогооблагаемой базы можно вычесть расходы на амортизацию, а также инвестиции в улучшение жилья, налоги при покупке.
Также придётся уплатить налог на прирост стоимости земли (IIVTNU). Ставка зависит от конкретного округа, финальная сумма, как правило, составляет несколько сотен евро. Если за период владения земля, на которой стоит дом, не подорожала – налог платить не придётся.
Внимание! С 1998 года между Испанией и Россией действует соглашение об избежании двойного налогообложения.
Налоги при продаже квартиры в Испании
Продажа квартиры в Испании предполагает определенные расходы со стороны продавца. Это комиссия агента по недвижимости (если вы обращались к нему), а также оплата налогов:
- IRPF (уплачивается только налоговыми резидентами Испании). Процент составляет от 19 до 26% и зависит от разницы между ценой продажи и покупки с учетом расходов, налогов, ипотеки и других факторов.
- IRNR. Этот налог уплачивают продавцы-нерезиденты – он составляет 3% от суммы сделки.
- Plusvalia (налог на прирост стоимости земель городского назначения). Выплата рассчитывается по таблице коэффициентов в зависимости от стоимости недвижимости.
Стоимость квартиры с тремя спальнями в Испании
2 млн евро
Квартира в центре Мадрида или Барселоны
500 000 €
Квартира с видом на море, 500 метров до пляжа
200 000 €
Квартира в двух километрах от моря
Инвесторы чаще всего покупают жилье на побережье Коста-Бланка: в городах Торревьеха и Бенидорм, а также в Барселоне и на Канарских островах. Это могут быть:
- Квартиры — пентхаусы, дуплексы, апартаменты
- Дома — виллы, таунхаусы и бунгало, а также дома, которые представляют архитектурную, историческую ценность
Самые дорогие квартиры в столице Мадриде и Барселоне. Самые дорогие дома в городе Марбелья, в районе Коста-Брава.
Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость в Испании
Какие налоги связаны с покупкой недвижимости в Испании?
Если приобретается первичное жильё, то необходимо будет уплатить НДС и Гербовый сбор, при покупке вторичного жилья — налог на передачу прав собственности (который уже включает в себя Гербовый сбор). Также в обоих случаях необходимо уплатить нотариальные расходы и регистрацию собственности.
Каковы ставки налогов на недвижимость в Испании?
- НДС — 10% или 21% (для коммерческой недвижимости).
- Налог на передачу прав собственности — от 6 до 11%.
- Регистрационный сбор (Гербовый сбор) — от 0,5 до 2%.
- Муниципальный налог на недвижимость — от 0,4 до 1,1%.
- Налог на роскошь при стоимости недвижимости свыше 700 тыс. евро – от 0,2 до 2,5%.
- Налог на прирост капитала — от 19 ло 45%.
- Налог на наследство — от 7,65 до 34%.
- Подоходный налог — от 19 до 45%.
- Налог на доходы от недвижимости, если она сдаётся в аренду — 24%.
- Налог на доходы от недвижимости, если она не сдаётся в аренду — 24% от 1,1% кадастровой стоимости объекта.
Налоги на недвижимость в Испании
Каждому, кто планирует крупную покупку или инвестицию на землях Испанского Королевства придется столкнуться с ее налоговой системой. Детально во всех тонкостях поможет разобраться профессиональный консультант. Для начала же стоит разобраться какой налог платит покупатель недвижимости в Испании.
Первое что нужно сказать, это то что совершая сделку купли-продажи недвижимости в Испании, обе стороны, покупатель и продавец, обязаны платить налоговые сборы. Итак, расчет налогового бремени для приобретателя зависит от статуса приобретаемой собственности — первичный или вторичный рынок.
НДС (IVA) — для объектов первичного рынка от застройщика: 10% для жилых площадей и 21% для коммерческой и земельных участков.
Гербовый сбор или налог на Документирование Юридических Актов* (IAJD) — до 2%, но если вы покупаете жилье для постоянного место жительства тогда этот процент всего — 0,1%
Налог на передачу прав собственности (ITP) — Выплачивается при покупке “вторички”, и составляет 10% для региона Валенсийского сообщества (в каждой провинции свой коэффициент)
Также, система налогообложения предусматривает ряд регулярных выплат для владельцев недвижимости
муниципальный налог на недвижимость — IBI
налог на доход нерезидентов — IRNR
*С ноября 2018 года вступил в силу обновленный Закон об Ипотеке в Испании в котором указано, что IAJD обязан платить Банк.
Покупка недвижимости в Испании с целью восстановления и реставрации
Уплата какого налога вменяется покупателю, если приобретается здание не под снос, а с целью его реставрации и последующей продажи? Таких зданий много в центрах любых городов, и большинство из них подлежит восстановлению.
Реабилитация или восстановление зданий приравнивается налоговой администрацией к новому строительству. Соответственно, после окончания строительных работ при первой продаже жилых помещений уплачивается НДС по ставке 10%, коммерческих и производственных помещений – 21%.
Также необходимо учитывать, кто покупает и кто продает это строение под восстановление. Если обе стороны ведут профессиональную или экономическую деятельность и производят расчеты по НДС, то сделка, соответственно, совершается с НДС. Если продавцом выступает физическое лицо-собственник, то сделка облагается налогом на вторичное жильё (10% на территории Валенсийского сообщества).
Учитывается также, с какой целью покупатель приобретает недвижимость: задействовать в своей экономической деятельности в качестве коммерческого или производственного помещения, сдавать в аренду или продать.
Еще один момент, на который стоит обратить внимание, – кто будет восстанавливать это строение? Покупатель-плательщик НДС или покупатель-неплательщик НДС. Если покупатель приобрел здание под восстановление для себя и своей семьи, то НДС невозможно будет ни вернуть, ни зачесть.
Пример:
Покупатель: предприниматель или фирма
Продавец: физическое лицо-неплательщик НДС
Покупатель покупает строение под восстановление и последующую продажу и при совершении покупки оплачивает налог на вторичное жилье. Производит колоссальный ремонт с заменой стен, окон, полов, сантехники, труб, проводки и т.д.
Как классифицировать ваши работы: как капитальный ремонт или как восстановление здания?
Так вот, в глазах налоговой администрации подобные ремонтные работы не могут быть признаны восстановлением строения. Соответственно, на продажу оно пойдет как вторичное жилье. Как следствие, НДС, уплаченный в процессе ремонта за работы и материалы, не будет возвращен.
Налоговая администрация имеет четкие критерии, по которым разграничиваются ремонт и восстановление. Восстановление здания — это реставрация структуры здания, восстановление фундамента, фасада, полная перепланировка внутренних помещений. После проведения таких работ строение продается как первичный объект и облагается НДС по ставке 10% (в случае жилых помещений) и 21% (в случае коммерческих помещений). При этом НДС, уплаченный в процессе строительства, подлежит возмещению или возврату. Естественно, если вы, как продавец, являетесь плательщиком НДС.
Какие налоговые выплаты необходимы при сдаче жилья в аренду
Аренда недвижимости в Испании пользуется повышенным спросом, поэтому владельцы большого количества квартир и отдельных коттеджей могут построить на этом хороший бизнес. Получаемый от аренды доход подлежит обязательному ежегодному декларированию. От суммы годовой прибыли за аренду в государственную казну выплачивается 24%. Также арендодатели уплачивают следующие налоги:
- ежегодный IBI в размере 2% от кадастровой стоимости жилья;
- счет за предоставление услуг жилищного кооператива;
- туристические выплаты (только для некоторых автономий Испании, пользующихся особой популярностью среди туристов);
- страхование собственности.
Налог на квартиру в Испании в годовом пересчете оказывается несоизмеримо маленьким, если сравнить с той прибылью, которую может получить арендодатель. Это отличный источник пассивного дохода, позволяющий получать чистую прибыль от 3–5 тысяч евро в год.
Процент налога на покупку жилья в Испании вполне посильный для людей со средним доходом. Самая высокая ставка налога установлена для таких автономных регионов: Андалусия, Астурия, Балеарские острова, Каталония, Кантабрия и Эстремадура. Стоит также учитывать ступенчатость шкалы налогов — чем выше рыночная стоимость недвижимости, тем больше налоговые выплаты.
Налоги для иностранцев
Налог на недвижимость в провинциях Испании для иностранцев зависит от состояния жилья — новое или вторичное. При покупке квартиры у застройщика налог формируется из 2 составляющих: НДС (IVT) — до 10% и гербовый сбор в казну (AJD, IAJD) в размере 0,5-1,5%. В случае приобретения имущества на вторичном рынке, через риэлтерское агентство, покупателю предстоит заплатить налог на передачу недвижимости (ITP), размер которого колеблется от 6 до10%. Таким образом, в Мадриде за новую квартиру заплатят 6%, в Андалузии, Каталонии или Валенсии — 10%, а на Канарских островах — 6,5%. Обычно платеж производится в местное представительство налоговой службы, в случае его отсутствия — в госструктуре, которая производит регистрацию сделок с недвижимостью. В некоторых районах допускается оплата через интернет.
Иногда возникает необходимость в уточнении статуса объекта купли-продажи (Nota Simple). Это включает в себя данные о настоящем владельце, виде собственности и небольшое описание (этажность, число комнат, площадь, дополнительные удобства). Там же можно почерпнуть информацию о вероятной задолженности или непогашенном ипотечном кредите — брать отдельную справку и испанском аналоге ЖЭКа, банке не придется. Выписка заказывается лично, так же и получается: на следующий день в бумажном виде, через пару суток при подаче заявки на интернет портале.
Муниципальный налог — Plusvalía
Особо следует упомянуть местный / муниципальный налог на прирост капитала, известный как Plusvalía.
Это муниципальный налог, применяющийся только при увеличении стоимости земли, на которой построена городская недвижимость, и взимается при передаче такого вида имущества.
Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости (административная стоимость, которая обычно ниже рыночной, а иногда на много ниже) собственности.
Сумма к оплате будет зависеть от того, как долго продавец владел недвижимостью: чем дольше продавец владел недвижимостью, тем выше сумма налога.
Муниципальный налог Plusvalía обычно оплачивается продавцом, но иногда покупатель сам соглашается его заплатить — это часть переговорного процесса.
Имейте в виду, что, если продавец не заплатит его, покупатель будет нести ответственность за неуплаченный налог с процентами!
Кроме того, мэрия может не зарегистрировать собственность для целей местного налога на недвижимость (IBI) до тех пор, пока не будет урегулирован Plusvalía.
Это означает, что новые владельцы начинают накапливать неоплаченные налоговые счета IBI (без уведомления), а также штрафы и проценты, не зная об этом.
Если продавец является нерезидентом, закон гласит, что покупатель несет ответственность за уплату этого налога, даже если стороны договорились, что оплачивать его будет продавец.
Поэтому, когда покупаете недвижимость в Испании, особенно у продавца-нерезидента, убедитесь, что муниципальный налог Plusvalía был оплачен продавцом в течение 30 дней с момента продажи.
С точки зрения покупателя, самый безопасный способ поступать в этой ситуации — согласится уплатить этот налог за счет средств, вычтенных из согласованной цены продажи.
Таким образом покупатель может быть уверен, что Plusvalía уплачена.
Это особенно актуально при покупке у продавца, который не проживает в Испании (нерезидент).
IRNR — платить или не платить?
Испанская экономика медленно выходит из кризиса, восстанавливается рынок недвижимости, не растет безработица. Но борьба испанских фискалов за собираемость налогов не ослабевает, и претензий к тем, кто годами не платит налоги на недвижимость, становится больше. Да, по-прежнему есть люди, которые не платили и не платят IRNR годами. Не хотелось бы никого пугать, но «письма счастья» — предложения от налоговой оплатить штраф приходят все чаще.
А если Вам потребуется справка из испанской налоговой об отсутствии задолженности для продления ВНЖ или Вы захотите продать квартиру, то придется сначала подать декларацию и заплатить налог за все годы, штрафы и пени. В любом случае Вы можете, не дожидаясь писем из налоговой, оплатить налог добровольно, тогда штрафа может и не быть, или он будет минимальный. Если дождаться «письма счастья», то штраф составляет 25% от суммы налога, и если оплатить в срок, указанный в письме, то и его можно уменьшить на 25% от суммы штрафа. А если игнорировать требования и не платить, то штраф может возрасти и до 100% от суммы налога. И не забывайте о том, что если вы сдаете недвижимость в аренду через сайты-посредники (Booking, Airbnb) и деньги приходят на Ваш счет в банке, то налоговики ожидают от Вас оплаты IRNR в размере 24% от суммы, и декларация сдается ежеквартально в срок до 20 числа. Мои услуги по подготовке декларации IRNR для собственников недвижимости в Испании стоят 40 евро за декларацию, в случае двух и более деклараций — скидки, за несколько лет — существенные скидки.