Как продать квартиру с незаконной перепланировкой в панельном доме
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с незаконной перепланировкой в панельном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:
- Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
- Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
- Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
- Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Квартиру с переделкой, которая не имеет статуса узаконенной, на базе ипотечного договора реализовать достаточно сложно. Кредитная организация будет иметь при такой сделке большие риски, поскольку уровень ликвидности недвижимости такого рода резко снижается. Кроме того, банковское учреждение не заинтересовано в несении собственных расходов, связанных с узакониванием переделки.
Если же ипотечная сделка уже была оформлена, а несоответствие планировки помещения документам обнаружилось позже, договор подлежит расторжению — и в судебном порядке в том числе.
Поэтому заключающим договор сторонам рисковать в данной ситуации не рекомендуется. Продавец обязан открыто предоставить покупателю все информационные сведения, с целью достоверной оценки возможных последствий и рисков. Документацию следует привести в порядок заблаговременно, до оформления ипотечной сделки. Если этого не сделать, финансовое учреждение вполне закономерно может отказать в кредитовании.
Надёжные способы для выгодной сделки
Устойчивое психологическое состояние – залог успешной и выгодной сделки. Если сам будешь искренне верить, что ничего страшного в этом нет, что жильё не какое-там специфическое, а вполне нормальное, обычное как у всех, то процесс обязательно благополучно разрешится.
Кричать на каждом углу, что продаётся квартира с несогласованной перепланировкой и тем, самым, лишний раз давать повод потенциальным покупателям поторговаться или усомниться в правильности принимаемого решения – поведение недальновидное. Скрывать сей, нелицеприятный факт от приобретателя тоже нет никакой целесообразности – всё равно рано или поздно узнает, но вот распространяться публично и писать об этом в рекламном объявлении всё же не стоит.
Каменное лицо и невозмутимый взгляд, как ни в чём не бывало – это та мимика, те выразительные формы мышц лица, которые помогут собственнику продать квартиру с неузаконенной перепланировкой быстро и выгодно.
Но как показывает практика, зачастую собственники сами на ровном месте ищут (и находят таки!) камень преткновения, копают себе там яму и с каждым днём всё глубже погружаются в дебри дезинформации. Они раньше времени начинают суетиться и паниковать и естественным образом терпят фиаско в таком, по сути, простом элементарном деле! Чересчур мнительные владельцы сходу заносят себя в разряд неудачников, а своё жильё в ранг ущербного или неполноценного. Страшно только подумать – сколько денег продавцы ежедневно теряют из-за своей безграмотности/неосведомлённости или некомпетентности посредников.
В подобных и аналогичных случаях я настоятельно не рекомендую бежать со всех ног в жилищную инспекцию для согласования проекта. Помните, что специалисты на рынке недвижимости при реализации «вторички» с обременениями, и в том числе квартир с незаконными перепланировками, работают по принципу: «Бей вперед – игра придёт!», маневрируют по ситуации, и ни за что на свете не будут предпринимать лишних движений – это грамотная позиция и профессиональный подход! Никаких чудодейственных рецептов, авторских технологий и методик не существует – побольше уверенности в своих силах и всё будет в порядке!
Стоит ли делать дополнительные скидки?
Возьму на себя смелость и опровергну ещё один миф, а точнее глубокое типичное заблуждение. На миру считается, что жильё с неузаконенной перепланировкой – объекты поголовно неликвидные, спрос на них не велик, приобретаются клиентами крайне неохотно и поэтому квартиры с самовольными переделками реализуются с огромными дисконтами. Я с этими обывательскими утверждениями категорически не согласна. Со всей ответственностью могу заявить, что, по большей части, аналогичные рассуждения вредительские, не имеют ничего общего с существующей реальностью, с конъюнктурой и положением дел на рынке. Делать выводы и умозаключения можно лишь на основе личного или профессионального опыта. Изначально ставить себя в ряд аутсайдеров и занижать стартовую стоимость продажи на нелегальный статус – заведомо слабая проигрышная позиция. В таких условиях вряд ли можно рассчитывать на выгодную для себя сделку. Предоставлять скидки потенциальным клиентам стоит лишь в случаях острой необходимости в результате подведения промежуточных итогов текущей реализации недвижимости.
Ограничений на приобретение жилья с неперепланировкой не существует. Однако важно понимать, что новый владелец понесет последствия после использования и распоряжения объектом недвижимости, которые не соответствуют документации.
Наилучшим вариантом будет, если продавец узаконит перепланировку недвижимости и передаст покупателю всю необходимую документацию. По сути, так и должно быть. Однако на практике не все складывается по такой идеальной схеме.
Следовательно, существует два варианта покупки квартиры с незаконной перепланировкой
- Продавец приводит документацию в соответствие до подписания договора купли-продажи
- Покупатель делает этот шаг после государственной регистрации сделки.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать многоквартирный дом по ипотечному договору. Сложно осуществить, если изменения не узаконены. Для кредитных организаций это является риском из-за снижения ликвидности такой недвижимости. Банки не особенно заинтересованы в том, чтобы брать на себя собственные расходы по одобрению переоборудования.
Если ипотечный договор с банком успешно заключен и выясняется, что планировка квартиры не соответствует документации, договор может быть расторгнут судом.
Поэтому в данном случае договаривающаяся сторона не должна рисковать. Продавец должен открыто предоставить всю информацию потенциальным покупателям, чтобы они могли правильно оценить риски и последствия. Перед тем как подать в банк заявление на получение ипотечного кредита на квартиру, которую незаконная перепланировка уже получила, вся документация должна быть в порядке.
В противном случае банк может отказать в кредитовании недвижимости.
Возможные проблемы при продаже квартиры без перепланировки
Пункт относительно перепланировки квартиры регулируется законом России «О защите прав потребителей». В феврале 2018 года в нем произошли изменения, согласно которым владелец квартиры, собирающийся делать перепланировку, должен сообщить о ней соответствующие органы. Но сделать саму перепланировку – это лишь часть работы, поскольку изменение конфигурации помещения будет разрешено только в том случае, если оно будет соответствовать санитарным, противопожарным и строительным нормам. В противном случае возникнут проблемы юридического характера. Они могут носить следующий характер:
- согласно закону, даже если перепланировка сделана без согласования с соответствующими органами, все равно Росреестр обязан поставить квартиру на учет. Однако на практике дела обстоят иначе. Скорее всего, регистрирующим органом заявление будет отклонено, если в техпаспорте на квартиру будут пометки от Бюро технической инвентаризации, гласящие, что произошли изменения в конфигурации жилплощади.
- если провести усовершенствование квартиры, предварительно согласовав данный процесс с соответствующими органами, то ее стоимость поднимется на 10% и более, а если не согласовывать, то – упадет.
- даже если вам удастся продать незаконно перепланированную квартиру, новый владелец вправе расторгнуть договор.
Можно ли продать квартиру, которая незаконно перепланирована?
Такая возможность действительно есть, но при этом вам нужно будет сказать новому владельцу квартиры, что вся ответственность переходит на него.
Чтобы продать квартиру, нужно придерживаться следующих правил:
- сообщить покупателю о том, что перепланировка не согласована с соответствующими органами;
- если покупатель соглашается купить незаконно перепланированную квартиру, то ему необходимо сделать скидку, чтобы он в будущем смог все оформить в соответствии с законом и требованиями;
- вам необходимо будет заранее рассчитать с покупателем стоимость узаконивания перепланировки. Полученную сумму нужно будет внести в соответствующий договор.
Что не является перепланировкой и переустройством?
Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.
-
Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
-
Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
-
Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
-
Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
-
Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой
Законодательством не запрещено продавать квартиру с неузаконенной планировкой. При этом на собственника жилья ложится обязанность отражать в техническом паспорте все изменения, которые он делает. Именно поэтому прежде чем сделать планировку, необходимо её согласовать с Жилищной Инспекцией, с жильцами дома. Но, как продать квартиру с незаконной перепланировкой?
Продать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, если:
- Вы не скрываете от потенциального клиента, что имеются некие изменения в квартире, но эти изменения не урегулированы законодательно.
- Если покупатель соглашается все же купить жилье, то в договоре о купле-продаже вы просто включаете пункт о необходимости переоформления изменений после того, как квартира перейдет к покупателю. Покупатель берет на себе весь процесс оформления, в том числе и денежную сторону.
- Конечно, цену на продажу жилья придется снизить на 10–20 %. Именно поэтому, прежде чем продавать квартиру, необходимо просчитать все траты на оформление перепланировки. Полученный результат отнимите от реальной стоимости квартиры.
Затруднительно будет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой гражданину, который собирается купить её в ипотеку. Скорее всего, банк не согласится брать такую квартиру в залог. Но иногда банки идут навстречу.
Какая бывает перепланировка?
Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.
Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.
Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.
Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.
Сложности могут быть различного плана, как для продавца, так и для покупателя. Их решение зависит от конкретной ситуации.
Возможные проблемы:
- квартира приобретается в ипотеку. Банк при проверке документов выявляет факт незаконного осуществления перепланировки и отказывает в выдаче кредита до тех пор, пока продавец не зарегистрирует изменения.
- перепланировка осуществлена таковая, что не может быть зарегистрирована, она нарушает действия законодательства. В таком случае квартире необходимо будет вернуть первозданный вид. В таком случае покупатель не захочет покупать такое жилье, так как это требует много времени, денег и сил. И не факт, что можно все вернуть, как было.
- что покупатель, что продавец желают осуществить сделку оперативно. Но оформление документов по официальной регистрации перепланировки не может быть осуществлено быстро;
- чтобы продать объект, необходимо заплатить штраф, подать иск в суд, получить разрешение от суда.
Варианты решения вопроса
Вариантов решения вопроса не много. Все зависит от того, насколько нужен конкретный объект покупателю, и насколько готов сделать скидку продавец.
Варианты решения проблемы:
- Продавец предупреждает покупателя о том, что квартира имеет перепланировку. Она не является законной и требует обязательной регистрации. В таком случае собственник жилья предоставляет покупателю скидку. Как правило, она равна тем материальным затратам, которые понесет новый собственник жилья для регистрации изменения жилого пространства. Стоимость зависит от населенного пункта и масштабов перепланировки. Но, не менее 30-35 тыс. рублей.
- Продавец обращается в Бюро технической инвентаризации, в строительную компанию и администрацию своего населенного пункта и получает официальную регистрацию перепланировки. В таком случае собственник жилья не предоставляет скидку покупателю.
- Продавец не регистрирует изменения планировки, а самостоятельно возвращает жилое помещение в тот вид, который был изначально. Вариант требует времени и иногда можно потерять потенциального покупателя, который готов уже приобрести объект.
Нет правильного или неправильного варианта. Все обусловлено взаимоотношениями субъектов, спросом на объект, желанием сторон оперативно или нет осуществить сделку купли-продажи. В любом случае необходимо будет зарегистрировать изменение пространств
а и для этого понадобятся следующие документы:
- заявление на перепланировку;
- технический план квартиры;
- бумаги, подтверждающие право собственности на объект;
- письменное согласие членов семьи, которые одновременно проживают или владеют объектом;
- разрешение на осуществление перепланировки. Оно понадобиться только в том случае, если дом приравнен к памяткам архитектуры. Тогда необходимо получить разрешение в департаменте по архитектуре и строительству города. Если дом не приравнен к такой памятки, то разрешение не нужно;
- проект или план перепланировки. Его разрабатывает строительная компания. Если перепланировка заключается в незначительном изменении пространства, то владелец жилья может самостоятельно разработать план.
Не все покупатели готовы связываться с неузаконенной перепланировкой
Какую перепланировку нельзя узаконить?
Собственникам квартиры нужно быть готовым, что не все покупатели рассматривают квартиры с неузаконенной перепланировкой. Такие квартиры придется продавать по заниженной цене. А если покупатели с ипотекой, то это дополнительная проблема — банки обычно не одобряют кредит на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой. Как банк это проверит? Перед одобрением ипотеки, все банки требуют предоставить технический паспорт покупаемой квартиры. В техпаспорте есть план-схема квартиры, в котором отображена вся планировка, расположение встроенного шкафа, санузла, мойки, газовой плиты и т.п. Далее покупатель за свой счет заказывает оценку квартиры. Оценщик сверит планировку по факту с планировкой с технического паспорта. Если будут расхождения с планировкой, оценщик все это укажет в отчете, который будет отправлен банку. Поэтому не стоит ничего скрывать.
Ипотечный банк может дать согласие на покупку, если неузаконненная перепланировка будет «легкой». Например, объединен туалет с ванной, снесен встроенный шкаф или перенесен дверной проем на не несущей стене (перегородке). В таких случаях банк потребует покупателей подписать соглашение, что они после покупки сами узаконят перепланировку в течение определенного срока. Такие вопросы решаются с банком индивидуально.