Перевод земли сельхозназначения в СНТ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли сельхозназначения в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При переводе участка в земли, предназначенные для ведения садоводства и огородничества, следует учитывать уровень плодородия почвы. Низкий уровень плодородия сам по себе не является основанием для отказа в переводе сельхозземли в садоводство. Таким основанием будет заключение экологической экспертизы. Но чаще всего невозможность перевода связана с другими проблемами.
Процедура перевода земель сельхозназначения в СНТ/ДНП
- Регистрация юридического лица (СНТ/ДНП);
- Подготовка и согласование пакета градостроительной документации по земельному участку. Генплан, правила землепользования и застройки, территориальное зонирование, уточнение границ участка;
- Изготовление и согласование проекта планировки территории земельного участка;
- Проведение межевания дорог и территорий общего пользования;
- Ходатайство о смене вида разрешенного использования в администрацию района;
- Прохождение общественных слушаний;
- По необходимости, прохождение экспертиз (экология, археология, минсельхоз);
- По необходимости, внесение изменений в генплан, территориальное зонирование, ПЗЗ;
- Регистрация изменений в Росреестре.
Что должно быть в ППТ и проекте межевания территории при переводе участка в садоводство?
Проект планировки территории (ППТ) составляется для обеспечения нормального развития земель, относящихся к садоводству. Наличие этого проекта позволяет установить границы участков, разместить линейные объекты, определить места пролегания улиц, проходов и других элементов. Чтобы получилось организовать целевую деятельность на территории, которую переводят в садоводство, ПТТ должен содержать:
- места прохождения красных линий;
- обозначение дорог и проездов;
- отметки о размещении линий связи;
- места прокладки коммуникаций;
- положения о размещении различных объектов.
Если проект планировки грамотно составлен, собственники земель смогут без проблем осуществлять прирезку участка, узаконивать строительство на территории СНТ магазинов и прочих объектов. Благодаря ППТ получится увеличить мощность энергоснабжения, при необходимости, либо разработать схему водопровода. В этих целях в данный проект включают обоснование и расчет требуемых для осуществления целевой деятельности объектов.
На основании ППТ разрабатывается и проект межевания территории. В его составе отображается следующая информация:
- перечень образуемых участков;
- площади каждого надела;
- какие земли станут территориями общего пользования;
- где проходят границы улиц и других дорог;
- места расположения красных линий;
- в каких пределах действуют сервитуты.
Ответственность за использование земельного участка не по назначению
Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.
Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:
- для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
- для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.
Внесение изменений в ЕГРН
Принятие уполномоченным органом акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости.
Уполномоченный орган, принявший акт о переводе земли, самостоятельно направляет его копию (в срок до 5 дней с даты принятия) в Росреестр, который в течение 15 дней вносит изменения в государственный кадастр недвижимости и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом (ст. 32, 34 закона о регистрации недвижимости).
Перевод земли считается завершенным с даты учета его в государственном кадастре недвижимости (в связи с изменением ее категории). При этом, документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются (п. 4 ст. 5 закона № 172-ФЗ).
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС
Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
- обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
- подтверждение права заявителя на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
- копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
- иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Как организовать СНТ на с/х угодьях: пошаговая инструкция
Вначале следует провести собрание учредителей с выбором председателя, секретаря и счётной комиссии. Согласно регламенту, участники собрания высказываются о необходимости открытия некоммерческой организации (НКО), обсуждают основные моменты, которые должны войти в устав, голосуют. Ход собрания и принятое им решение оформляется протоколом.
На основании решения собрания создаётся устав, за который также должны проголосовать члены собрания. Полученные документы передаются на регистрацию НКО в налоговом органе.
Для этого следует подать в территориальное отделение ФНС пакет документации:
- заявление о регистрации юридического лица – форма Р11001;
- устав – 2 экземпляра;
- протокол о создании – 1 экземпляр;
- квитанция об уплате пошлины за госрегистрацию – 4000 руб.;
- заявление о выборе режима УСН – 15% (или иного).
Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС в 2022 году
Главное, что следует помнить: ИЖС – не категория земли, а тип разрешенного ее использования. Перед тем, как заниматься переводом дачного/садоводческого участка в класс ИЖС, следует сперва поменять категорию земли из сельхозназначения на земли нас. пунктов. И тут возникает сложность, иногда непреодолимая — земли нас. пунктов существуют только в границах нас. пунктов и перевод в данную категорию осуществляется путем расширения нас. пункта. Так что если такой участок не примыкает к поселению — перевод земли из садоводства в ИЖС невозможен. В данном случае вы можете лишь зарегистрировать дом как объект ИЖС – сделать это возможно, если ВРИ участка земли – для дачного строительства. Важно понимать, что дом должен полностью соответствовать требованиям, в ином случае комиссия не признает его подходящим для жизни.
В то же время часто покупатели не осознают, что ИЖС обозначается как ВРИ земли, и сюда входят различные объекты индивидуального строительства – то есть непосредственно строение. Парадокс заключается в том, что возводимое строение или жилой дом может на законных основаниях стоять не на ИЖС земле – в случае, если к примеру, такой дом можно возводить и на сельхоз земле под дачу. Из-за этого часто возникает путаница. Иногда покупатели верят словам, что купленный участок можно самостоятельно перевести в ИЖС. Покупатели уверены, что, совершив подобные действия, они получат в итоге участок «земли нас. пунктов» для индивидуального строительства. Но в большинстве случаев удастся разве что изменить ВРИ земли с «садоводства» на классическое «дачное строительство». Вот почему перед тем, как покупать участок с данными перспективами, следует выучить ситуации, в которых можно менять категорию земли.
Процедура перевода земель сельхозназначения в СНТ/ДНП
- Регистрация юридического лица (СНТ/ДНП);
- Подготовка и согласование пакета градостроительной документации по земельному участку. Генплан, правила землепользования и застройки, территориальное зонирование, уточнение границ участка;
- Изготовление и согласование проекта планировки территории земельного участка;
- Проведение межевания дорог и территорий общего пользования;
- Ходатайство о смене вида разрешенного использования в администрацию района;
- Прохождение общественных слушаний;
- По необходимости, прохождение экспертиз (экология, археология, минсельхоз);
- По необходимости, внесение изменений в генплан, территориальное зонирование, ПЗЗ;
- Регистрация изменений в Росреестре.
Сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство
Категории земель устанавливаются органами местного самоуправления, поэтому алгоритм решения вопроса об изменении РВИ в каждом регионе может различаться. Общая процедура внесения изменений в землепользовательскую документацию изложена в ст. 39 Гражданского Кодекса. Право принять (или не принять) решение об изменении вида использования земли дано главе местной администрации. Основанием для рассмотрения вопроса является заявление собственника земельного надела.
Заявитель должен приложить выписки из реестра предпринимателей или юридических лиц, паспорт, кадастровую выписку на землю, документы на строения, проект планировки участка. Законодательством некоторых субъектов федерации за решение земельных вопросов предусмотрено внесение платы.
Обстоятельства дела изучаются специалистами землеустроительного подразделения в течение 10 дней. Юридическому лицу в просьбе создать дачу на месте фермы будет отказано. Отрицательный ответ последует от органа власти, если рассматриваемые земли обладают повышенным плодородием.
На следующем этапе муниципальный орган своим решением создает комиссию, которая должна в месячный срок вынести вопрос на открытые слушания.
С этой целью всем заинтересованным лицам – соседям, природоохранным органам, владельцам граничащих капитальных объектов направляются соответствующие уведомления и приглашения.
Выбор земельного участка для перевода в СНТ
- Члены товарищества уплачивают взносы на развитие инфраструктуры. Приобретя земли сельхозназначения с развитой инфраструктурой, Вы сможете быстрее и с большей выгодой ее продать.
- Учитывайте местоположение участка. Наиболее привлекательные варианты расположены неподалеку от населенных пунктов и рядом с транспортными развязками.
- Качество и плодородность почвы имеют огромное значение. Учитывайте это при поиске земельного участка.
- Важно заранее определиться с площадью приобретаемых земель.
- Не забывайте об экологической составляющей и самой возможности перевода в СНТ. Разобраться со всеми нюансами выбора такой земли помогут специалисты нашей компании. Они же предложат наиболее подходящие для извлечения прибыли варианты.
Возможный отказ в изменении
Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:
- согласие на смену категории;
- отказ в смене.
Также отказ можно получить, если:
- с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
- не были исполнены все требования к ходатайствам.
Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.
Это дает возможность:
- исправить ошибки;
- подать ходатайство повторно.
Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС
Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
- обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
- подтверждение права заявителя на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
- копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
- иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.
Проверка возможности перевода
Для проведения проверки необходимо обратиться в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр) с требованием предоставить сведения о статусе земельного участка. Необходимо указать адрес земельного участка, его кадастровый номер, а также обосновать цель проверки, а именно перевод земли из сельхозназначения в СНТ.
Предоставленные сведения помогут определить возможность перевода земли из сельхозназначения в СНТ. Важно учесть, что такой перевод возможен только в случае, если сельхозназначение земли не является обязательным условием для ее использования в соответствии с земельным законодательством и установленными градостроительными правилами и нормами.
Также следует учитывать, что процесс перевода земли может потребовать согласования с организациями, занимающимися землепользованием и землеустройством, а также обществом, в составе которого расположен данный земельный участок. Необходимо убедиться в соответствии с задокументированными правами каждого собственника или полной правомочностью соответствующих органов, принявших решение о переводе земли.