Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если суд не позволяет вернуть квартиру продавцу, а она не нравится из-за обнаруженных недостатков (или продавец согласился компенсировать ущерб), можно все исправить с помощью комплексного ремонта. Сотрудники компании быстро усовершенствуют жилье, главное — предоставить им проект, по которому они будут выполнять все работы. Создать его можно в онлайн конструкторе. Выбрать материалы и определиться с планировкой поможет архитектор в шоуруме.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.
Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.
Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.
Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.
Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.
Это будет зависеть от того, почему вы возвращаете купленное. Так, есть две нормы расторжения сделки купли-продажи:
- Досудебная;
- Судебная.
Не привлекая судебные инстанции расторгнуть договор можно лишь, если вы с продавцом договорились об этом. Соответственно, обе стороны должны отказаться от совершения сделки. Желательно это сделать до того момента, как документы попадут в службы государственной регистрации, поскольку недвижимость все еще будет считаться собственностью продавца. Отказаться от договора в этом случае ему гораздо проще, чем вам – покупателям. При этом подписывается соглашение о расторжении договора.
В случае, если регистрация уже была выполнена, то обязанности считаются выполненными. Лишь чрезвычайные ситуации, а также законодательно веские причины могут считаться основанием для возврата квартиры продавцу в этом случае. В Гражданском Кодексе и вовсе прописана невозможность расторгнуть сделку купли-продажи имущества, если срок сделки истек.
Судебные инстанции привлекаются в любых других случаях. Для того, чтобы вернуть квартиру продавцу таким образом, необходимо написать исковое заявление.
Обязательно прописывайте в заявлении не просто расторжение сделки, а еще и возврат имущества, в противном случае, сделку вам аннулируют, но деньги не вернут (а вы не вернете квартиру). Подобное судебное разбирательство окажется бессмысленным.
Также, здесь вступает в силу правило государственной регистрации – если право на жилье уже перешло от продавца покупателю, судебное постановление о расторжении договора вступит в силу, но вы все еще сможете распоряжаться недвижимостью. Чтобы окончательно все вернулось на свои места, уже продавец вправе на вас подать суд и просить его вернуть недвижимость.
Чтобы обойти эти сложности, всегда в иске на возврат квартиры пишите:
- Что вы требуете расторгнуть договор и у вас есть на это основания;
- Что вы хотите вернуть имущество;
- Что вы хотите возместить свои убытки, а также получить компенсацию за моральный вред, причиненный продавцом (если нарушения с его стороны оказались слишком серьезными).
Также, помните, что, если вы останавливаете сделку в момент, когда передали продавцу аванс за нее, он не будет вам возвращен, поскольку такое требование должно быть отдельно прописано в договоре.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Как правильно оформить заявление на возврат квартиры
В случае, если вы хотите обратиться с заявлением о возврате недвижимости, проданной вам по договору купли-продажи, вам необходимо знать, какие права и возможности предусмотрены законом.
Во-первых, если продавец нарушил свои обязательства по договору купли-продажи, вы можете обратиться к нему либо к покупателю по обоюдному согласию о возврате имущества на основании изменения договора.
Во-вторых, если вы не были ознакомлены со всеми документами по квартире на момент заключения договора, а после этого выявили нарушения, связанные с недостаточностью информации, вы можете обратиться к продавцу с вопросу о возврате.
В-третьих, если был допущен факт нарушения закона при продаже квартиры, можно обратиться в суд за прекращением договора купли-продажи.
Оформление заявления на возврат квартиры должно быть на основании заключения юридических экспертов и должно включать все доказательства нарушения прав при покупке недвижимости.
В случае, когда продавец отказал в возврате недвижимости или не ответил на заявление, можно обратиться в суд с требованием возврата квартиры на основании закона.
При вопросе о возврате недвижимости, одни из ключевых направлений – это правовая сторона дела. По закону, вы можете отказаться от квартиры после ее перехода в собственность покупателя, если есть нарушения в порядке перехода или права заявления отказа. Какие именно права и обязательства предусмотрены в документах и заключении договора, либо их изменения, можно узнать в разделе «обязательства покупателя и продавца».
Если у вас был отказ в праве на свою имущество, вы должны были написать заявление о возврате квартиры в порядке, предусмотренном законом. Вы можете обратиться на законные основания, чтобы отозвать свое согласие на продажу недвижимости. В таблице приведены все возможные варианты:
Момент Возможность отказаться от квартиры Переход прав: заключение договора купли-продажи недвижимости Отказаться можно только в том случае, если договор заключен с нарушением закона, а также в случае, если договор заключен по обоюдному согласию сторон с предусмотренным в его условиях правом отказа на определенных условиях. В собственности более 3 месяцев Отказаться можно с согласия покупателя либо на основании судебного решения, если была признана несостоятельность, банкротство продавца или возникла иная причина, исключившая возможность передачи квартиры в собственность. Прекращение прав собственности Отказаться можно, если продавец нарушил договор и не выполнил свои обязательства или при прекращении права собственности после смерти владельца. Если вы подали заявление на возврат квартиры, но не получили возврат в течение 3 месяцев, вы можете обратиться в суд по данному вопросу.
Как избежать проблем со возвратом квартиры
- При заключении договора купли-продажи недвижимости убедитесь в том, что в нем предусмотрены все условия по возврату имущества.
- Если вы продали квартиру, но изменили решение и решили ее вернуть, обратитесь к квалифицированному юристу, чтобы разобраться в правовом порядке возврата.
- Будьте внимательны при выборе покупателя. Проверьте его финансовое положение и серьезность намерений. Это поможет избежать проблем при возврате квартиры.
- В случае нарушения обязательств со стороны покупателя, например, несвоевременной оплаты или отсутствия согласованных документов, вы можете обратиться в суд на основании законодательства.
- Не забывайте о том, что есть определенный срок для возврата квартиры в случае прекращения договора купли-продажи.
- Если вы решили вернуть квартиру и подали заявление об отказе от сделки, обязательно следите за порядком сдачи документов и имущества.
- Будьте готовы предоставить все документы и основания для возврата квартиры.
- Если вы находитесь в Москве, можно обратиться в соответствующие инстанции для защиты своих прав вопросу возврата квартиры.
В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?
В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.
Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.
КОНЕЧНО НЕПРОСТОЙ-ЗОЛОТОЙ). приведите мне пожалуйста 1-всего один случай-где нотариус ответил за свои действия деньгами. Всего один пример-очень жду))). А вот я вам напомню дело Чалаевых-где нотариус выписал доверенность на умершего человека-мало того-сослался на то,что человек лично приходил к нему выписывать доверенность,когда тот(та-там бабуля)-уже несколько месяцев как умерла.
Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания.
Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.
Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе. Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу.
При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?
Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв.
Если есть основания, то продавец имеет право обратиться в суд, чтобы признать договор купли-продажи квартиры недействительным.
Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки.
Интернет-портал «Российской газеты»(16+) зарегистрирован в Роскомнадзоре 21.06.2012 г. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 50379.
Внесудебный порядок возврата купленной или проданной квартиры
Если квартира уже оформлена в собственность покупателя, несудебный возврат квартиры возможен лишь в том случае, если обе стороны согласны на возврат. При этом надо составить соглашение или договор и опять подавать документы на регистрацию в тот же регистрирующий орган. Если все делать необдуманно, придется платить налоги, и ,возможно, с каждого действия. Надо подумать иные варианты. Возможно, судебное признание сделки недействительной, избавит от некоторых проблем.
Если квартира еще не оформлена (например, еще только заложили деньги в банковскую ячейку), можно попробовать отыграть все обратно. Правда, возможно придется платить неустойку… и определенные компенсации лицам, участвующим в сделке.
Вернуть квартиру застройщику на последнем этапе строительства можно при нарушении Застройщиком договорных условий или при взаимной договоренности сторон. Во время «кризисов недвижимости», когда цены на недостроенные квартиры по договору долевого участия в строительстве больше, чем уже готовое жилье на вторичном рынке, расторгнуть договор с Застройщиком без явных нарушений договора проблематично. И можно лишь в редких случаях.
Если квартира на стадии строительства и оформлен Договор долевого участия в строительстве, возможно сделать переуступку или применить иные варианты переоформления.
Как вернуть квартиру банку, если она куплена в ипотеку
Покупка недвижимости в кредит — рискованное мероприятие, поскольку вы не можете точно рассчитать свои доходы на десяток лет вперед. Поэтому у граждан и возникает вопрос, можно ли вернуть ипотечную квартиру банку. Но процедура окажется сложной, поскольку финансовые организации не заинтересованы в том, чтобы долго искать новых покупателей на залог.
Для начала прочитайте договор и посмотрите, содержит ли он пункт о запрете для заемщика на одностороннее расторжение. В подобных случаях придется запрашивать в банке разрешение на процедуру. А ведь это означает, что финансовая организация потеряет прибыль: не удивляйтесь, что в дальнейшем она будет отстаивать собственные интересы.
Если у вас приняли заявление о расторжении договора ипотеки, то финансовая организация сама продаст недвижимость. Но годами ждать предложений и искать выгодных покупателей она не станет. Итог? Вырученная сумма может не покрыть и остаток долга, поэтому вы останетесь без недвижимости и с невыплаченным кредитом. Если вы не будете его погашать, то деньги взыщут через суд.
Выходом из сложной ситуации станет не расторжение договора с банком, а самостоятельная продажа недвижимости. Проблема в том, что до этого придется погасить основной долг: если вы отказываетесь от ипотеки из-за невозможности платить, то деньги у вас вряд ли найдутся. В отдельных случаях требуется и отдать процент за досрочный выход, что усложняет задачу. Придется искать покупателя, готового дать аванс, который достигает ½ рыночной стоимости. Зато на подобных условиях банк снимет обременение, и вам не понадобится возвращать ему квартиру и оставаться с долгами.
Но и цену за объект придется выставить минимальную, иначе вы не найдете покупателей. Шанс остается, если недвижимость расположена в удачном районе, где мало других предложений, или обладает необычной планировкой. В остальном рынок перенасыщен, и покупатели легко найдут объект без дополнительных проблем.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу?
С точки зрения законодательства договор купли-продажи недвижимости лишь незначительно отличается от других сделок, проводимых с иными объектами – автомобилями, мебелью, одеждой и т.д. Конечно, есть ряд нюансов, но основное положение такое: договор может быть расторгнут, причем как по обоюдному согласию сторон, так и в одностороннем порядке. Если согласия второй стороны добиться не удается, а квартиру всё-таки нужно вернуть, существует несколько оснований, которые позволяют это сделать:
- объект существенно отличается от заявленного – если после продажи выяснилось, что техническое состояние квартиры хуже, чем ожидалось, площадь не соответствует указанной, не проведены необходимые коммуникации, состояние дома признано аварийным и т.д., покупатель имеет право требовать расторжения сделки в одностороннем порядке, даже при отказе продавца;
- договор противоречит закону – одно из главных требований при оформлении любого договора – он должен полностью соответствовать действующему законодательству. Если же при оформлении сделки были допущены нарушения, которые были выявлены уже после ее завершения, это дает покупателю добиваться расторжения договора;
- нарушаются права третьих лиц – после завершения купли-продажи может оказаться, что на самом деле квартира находилась в общей собственности или в ней прописаны другие люди. Естественно, такая ситуация не будет приемлемой ни для покупателя, ни для тех лиц, которые пострадали в результате сделки, а значит, это основание для ее досрочного расторжения и возврата средств;
- продавец создает сложности при использовании недвижимости – даже после завершения сделки и оформления всех документов прежний владелец может отказываться передать ключи, давать доступ ко всем помещениям, может появляться в квартире без спроса или совершать другие действия, неприемлемые для покупателя. В случае таких сложностей это дает право требовать разрыва сделки.
Другие причины не будут считаться существенными и не дадут права покупателю требоваться расторжения договора и возврата средств. Например, если квартира просто не понравится, будет неудобно добираться на работу, негде поставить машину и т.д., это не будет достаточными условиями для разрыва сделки. Наилучшим решением в подобных ситуациях будет перепродажа или обмен недвижимости.
Похожие записи: