Как можно долю в квартире превратить в свою отдельную комнату
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно долю в квартире превратить в свою отдельную комнату». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Превратить долю в квартире в комнату возможно посредством осуществления перевода доли в соответствии с действующим законодательством. Основные способы перевода доли в квартире в комнату могут отличаться в зависимости от порядка и условий, которые определяются законодательством.
Как Долю в Квартире Превратить в Комнату
Осуществление перевода доли в квартире в комнату происходит по добровольному порядку и допускается с соблюдением определенных правил и требований. Процесс перевода доли в квартире в комнату может быть регулирован судебным порядком или подразумевать договоренности между собственниками комнаты и другими заинтересованными сторонами.
Представим пример ситуации, когда перевод доли в квартире в комнату осуществляется судебным порядком. В данном случае каждая сторона должна предоставить доказательства своего права на комнату, а суд решит вопрос о переводе доли в квартире в комнату на основе имеющихся фактов и с учетом действующего законодательства.
Практика перевода доли в квартире в комнату может отличаться в различных случаях. Например, если в квартире есть изолированная комната, то возможен вариант перевода доли в эту комнату. Однако, если в квартире нет изолированной комнаты, а только общая площадь, то перевод доли в комнату может быть ограничен судом.
В результате перевода доли в квартире в комнату, собственник комнаты получает право собственности на эту комнату и может владеть ею в соответствии с законодательством.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.
С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.
При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.
Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.
Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры
Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.
Получение решения Если владельцы квартиры не могут проживать бесконфликтно, то закон предусматривает возможность определения порядка пользования объектом недвижимости. Вопрос может быть урегулирован самостоятельно или через суд. В любом случае, при наличии спора целесообразно привлечь юриста. Вы можете немедленно получить бесплатную консультацию на сайте. Для этого нужно только направить заявку в форме обратной связи.
Закон допускает перевод доли в отдельную комнату, если ее размер и технические характеристики жилья соответствуют установленным требованиям. В случае, если достичь компромисса с другими совладельцами не удалось, гражданин вправе обратиться за защитой своих интересов в судебные органы.
Условия для перевода доли квартиры в комнату
На практике перевод доли в изолированную комнату оказывается затруднительным предприятием. Чтобы выдел в натуре стал возможным, необходимо учесть следующие условия и нормы:
- Выделяемые комнаты должны быть полностью автономными и независимыми от остальной квартиры, т.е. иметь отдельные входы и системы коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение, электричество).
- Фактически комната должна представлять собой как бы «квартиру в квартире», – в этом случае никаких сложностей с ее выделением не возникнет.
- Выдел должен производиться в квартире, которая не обременена ограничениями, запретами и пр. Так, если квартира или ее часть находится в залоге у банковской организации, осуществить выделение в натуре попросту не удастся.
- Выдел не должен ущемлять права и интересы других жильцов, в особенности инвалидов, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных или малоимущих.
- Выделение доли в комнату не должно затруднять доступ остальных жильцов к местам общего пользования или создавать ситуации, потенциально опасные для жизни и здоровья. Например, если выделение доли требует обязательного сноса несущей стены, то никто и никогда не даст согласия и разрешения на проведение подобной процедуры.
- Сама возможность перевода доли в комнату должна быть обсуждена с опытным экспертом по недвижимости, а любой серьезный ремонт (либо уже совершенный, либо только планируемый) – официально одобрен в БТИ.
- Выдел должен производиться в отношении такой комнаты, которая соответствует современным жилищным нормам. Так, непригодными для проживания считаются подсобные помещения, помещения без окон и пр.
- Вновь образованная комната также не должна оказаться меньше 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003).
В ходе независимой оценки помещения может выясниться, что выделение доли в изолированную комнату невозможно в силу технических особенностей квартиры. В таком случае выделяющийся собственник может потребовать выплаты денежной компенсации, соответствующей стоимости его доли. В результате остальные совладельцы выкупают у выделяющегося собственника его долю, а сам он утрачивает все права на жилое помещение.
Помимо полной может выплачиваться и частичная денежная компенсация. Это практикуется в том случае, если выделение долей в натуре состоялось, однако из-за технических особенностей исходной квартиры один из совладельцев получил недостаточную жилплощадь.
Пример.2 сособственника решили разделить 2-комнатное жилое помещение между собой. Для этого имелись все условия – и отдельные входы, и независимые системы коммуникаций, и отсутствие ограничительных мер.
Добровольный перевод доли в комнату
Соглашение о выделении долей в натуре составляется в письменной форме. Под этим документом должен расписаться каждый из участников общей долевой собственности (или доверенный представитель того участника, который не может лично присутствовать в момент подписания). Нотариальное удостоверение Соглашения – обязательное условие для проведения законной и правомерной сделки. За заверение документа понадобится уплатить госпошлину, рассчитываемую по формуле «0,5% от кадастровой стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 рублей» (пп.
5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
Соглашение о выделении долей в натуре не имеет государственного образца и унифицированной формы. Однако сюда рекомендуется включить следующие сведения:
- ФИО, адреса регистрации/проживания и паспортные данные каждого участника.
- Адрес месторасположения, общая площадь и стоимость исходной квартиры (стоимость – цифрами и прописью).
- Размеры долей всех сособственников.
- Основание, в соответствии с которым каждый из сособственников получил свою долю.
- Цель составления документа (выделение долей в натуре в установленных пропорциях).
- Описание того имущества, которое останется в общей долевой собственности невыделяющихся совладельцев (например, их неизменившиеся доли).
- Описание типа собственности вновь образующихся объектов. Как правило, при выделении изолированных комнат они переходят в индивидуальную собственность своих владельцев.
- Пункт об отсутствии претензий друг к другу, отсутствии обременений жилья, отсутствии возможности отказаться от условий Соглашения в одностороннем порядке.
- Порядок уплаты денежной компенсации и ее сумма (опционально).
- Пункт о необходимости регистрации Соглашения в Росреестре (с указанием того, кто ответственен за обращение в госорган).
- Количество подлинных экземпляров Соглашения (по 1 подлинному договору на каждого участника сделки + 1 подлинный договор для Росреестра).
- Иные сведения, имеющие для участников значимую юридическую силу.
- Дата и место составления.
- Подписи всех совладельцев.
Если сособственники хотят разделить комнаты друг между другом, но при этом желают сохранить долевой принцип владения недвижимостью, им следует составить не Соглашение о выделении долей в натуре, а Соглашение об определении порядка владения и пользования квартирой.
Далее человеку, ответственному за перерегистрацию права собственности, необходимо обратиться в Росреестр. При себе нужно иметь:
- подлинный экземпляр Соглашения о выделении долей в натуре;
- свой паспорт, а также копии паспортов всех участников Соглашения;
- техпаспорт на квартиру, выданный в БТИ;
- выписка из ЕГРН;
- опционально – разрешительная документация на проведение перепланировок, выданная в БТИ;
- квитанция об оплате госпошлины размером в 2000 рублей.
Актуализация сведений в Росреестре занимает от 1 до 9 дней. После того, как в единую базу данных будет внесена обновленная информация, перевод долей в комнаты окажется официально завершен.
Понятие общей собственности
Право общей собственности – это право на собственность определенным объектом, например, квартирой, которое распространяется на нескольких лиц. Такой вид владения имеет важную особенность – множественность субъектов права собственности.
Общая собственность появляется в случае, если невозможно разделить территорию без изменения его назначения или раздел запрещен законодательством.
Статья 244 ЖК РФ устанавливает, что общая собственность является долевой, но не во всех случаях. Такие исключения указаны в законодательстве или в договоре. При общей собственности применяется стандартное правило равного деления, если в договоре или законодательстве нет других условий.
Общая совместная собственность имеет отличия от долевой. В первом случае недвижимость является общим владением, которое не разделяется на доли.
Общность проявляется в высшей степени, так как подобные отношения устанавливаются преимущественно между супругами и другими близкими людьми. Во втором случае размер долей, на которые делится недвижимость, определяется заранее. Сами совладельцы могут быть совершенно незнакомыми людьми.
Оформление документов на перевод доли в отдельную комнату
Для перевода доли в отдельное помещение необходимо оформить все необходимые документы и получить соответствующее решение суда или правоустанавливающий документ.
Первым шагом при оформлении перевода является подача заявления в государственную регистрационную палату по месту жилой недвижимости. Для этого нужно подготовить все необходимые документы, включая паспорт владельца квартиры, выписку из ЕГРН, документацию долевого владения и письменное заявление на выделение отдельной комнаты.
В случае добровольного выделения комнаты без судебного иска, заявитель должен предоставить документы, подтверждающие компенсацию остальным собственникам жилой недвижимости.
Далее необходимо обратиться к нотариусу для оформления нотариальной документации и уплаты пошлин за оформление.
После оформления документов необходимо ждать решения суда или правоустанавливающего документа. В случае судебного иска доказательства по каждой стороне предъявляет сам истец. В случае добровольного выделения комнаты заявитель должен предоставить документы, подтверждающие компенсацию остальным собственникам жилой недвижимости в натуре или в денежной форме.
Порядок выделения комнаты вызывает много вопросов у людей. Поэтому перед началом процесса рекомендуется обратиться к адвокату или консультанту, чтобы получить необходимые рекомендации и советы по оформлению документов и следованию закону.
| Определение терминов | Документация | Подтверждающие документы |
|---|---|---|
| Доля в квартире | Паспорт недвижимости, договор купли-продажи | Выписка из ЕГРН, справка о размере доли |
| Отдельное помещение | Договор купли-продажи, документ сайта государственной регистрации недвижимости | Письменное заявление, нотариальная выписка, документ, выданный органом жилищной инспекции |
| Добровольный иск | Исковое заявление, документы подтверждающие право владения | Исковые документы, доказательства, компенсация пошлин за подачу иска |
При переводе доли в квартире в отдельное помещение необходимо выделить место для жилого пользования и оформить все документы. Каждая доля имущества должна быть подтверждена соответствующей документацией.
Порядок перевода доли в квартире в отдельное помещение установлен законом. Вам необходимо подать письменное заявление и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ваше право на перевод доли.
При возникновении вопросов вы можете обратиться за консультацией к специалистам в области недвижимости. Иск в данном случае может быть добровольным или на основе других доказательств.
Шаг 6: Регистрация документов в государственных органах
После того, как вы решили перевести свою долю в квартире в отдельное помещение, необходимо зарегистрировать все документы в государственных органах. Данный этап является обязательным и проходит в строгом порядке.
Владелец квартиры должен выписать письменное заявление о выделении отдельного помещения из общей жилой площади. В заявлении должно содержаться указание на место расположения выделяемого помещения, а также на долю, которая должна быть выделена.
Далее необходимо обратиться в нотариальную контору для нотариального подтверждения правильности заявления. При этом заявитель должен иметь при себе паспорт и другие документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
После этого необходимо обратиться в государственные органы, чтобы получить все необходимые документы, которые будут подтверждать осуществление перевода долевой доли в отдельное помещение.
Для этого заявитель должен предоставить судебное решение или исковое заявление на имущественный спор. В нем должны быть указаны все доказательства, что жилплощадь была выделена в натуре и во время пользования ею с другими владельцами не возникало никаких претензий. Также заявитель должен подтвердить, что он получил компенсацию за отдельное помещение.
При этом необходимо учитывать судебные пошлины и другие затраты. Поэтому перед подачей иска лучше обратиться к юристу для консультации и оценки вопроса.
В случае положительного определения суда заявитель получает выписку из ЕГРН и иные документы, подтверждающие право собственности на выделенное отдельное помещение.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Чтобы превратить долю в отдельную комнату, можно следовать следующей инструкции:
- Согласовать сособственниками выделение доли;
- Обратиться к юристам для оформления соответствующих документов;
- Получить разрешение на выделение доли от всех заинтересованных сторон, например, соседей;
- Зарегистрировать новый объект в учреждениях, отвечающих за недвижимость;
- Произвести перевод доли в отдельное помещение по формуле, пропорциональной исходной доле каждого сособственника;
- Провести необходимые работы по превращению доли в отдельную комнату: установить перегородки, провести коммуникации и т. д.;
- Зарегистрировать новую комнату в учреждениях, отвечающих за регистрацию недвижимости;
- Получить новые документы на комнату и обеспечить ее фактическое проживание.
Выделение отдельной комнаты в квартире
Одним из основных вопросов, которые могут возникнуть, является необходимость выделить отдельную комнату в квартире. Для этого необходимо обратиться к юристам или компетентным специалистам, которые помогут вам разобраться с этим вопросом. Вам также можно воспользоваться инструкцией по разделу собственности, предоставляемой в юрклубе.
Как правило, выделение комнаты осуществляется в соответствии с долевым участием собственников квартиры. Если вы имеете 1/3 доли, то можно выделить себе соответствующую комнату. В случае, если второй собственник также пожелает выделить для себя комнату, вам придется вести переговоры и разделять пополам общую комнату. В таком случае можно воспользоваться правилами раздела, определенными в московской практике.
Долевая собственность и кооперативы
В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:
| Долевая собственность | Согласно п.2 ст.252 ГК РФ владельцы долевой собственности вправе требовать выдела принадлежащей им части из общего имущества. В результате совместное владение будет прекращено и возникнет право единоличного пользования с возможностью распоряжения без согласия иных лиц. |
| Кооперативный дом | На основании ст.127 ЖК РФ возможен раздел квартиры в многоэтажном доме, возведенном жилищным кооперативом. Условием такого правового действия является наличие изолированных помещений – комнат, отделения квартир с обустройством отдельного входа и разделение площадей подсобного назначения не требуется. |
| Важные положения | При разделе супругам учитываются доли, принадлежащие каждому из супругов, обязательно контролируется соблюдение и защита прав несовершеннолетних детей и интересы владельцев другой доли. Значение имеют и планировка квартиры, и порядок пользования помещениями, их целевое назначение. |
Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?
У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.
Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.
Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.
Мнение эксперта
Соколов Александр Константинович
Юрист-практик с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в экспертизе документов.
Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.
Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.
На практике, письменное оформление договоренностей по проживанию в квартире встречается между сособственниками крайне редко. В большинстве случаев, вопрос поднимается на этапе устоявшегося конфликта. Поэтому стороны сразу обращаются в суд.
Однако даже для суда необходимы доказательства попыток мирного урегулирования. Поэтому игнорировать возможность самостоятельного урегулирования игнорировать нельзя.
Основные правила добровольного урегулирования:
- Выдел не должен нарушать права других совладельцев. Размер комнаты должен исходить из доли гражданина в жилом помещении.
- Должен сохраняться доступ к местам общего пользования. Кроме того, запрещается создание потенциально опасных ситуаций. Например, запрет к выходу из жилого помещения.
- Выдел возможен только в отношении жилой комнаты. Запрещается реализовывать право на долю за счет кухни или кладовой.
Способы перевода доли квартиры в комнату
- Заключение соглашения о порядке пользования квартирой в долевой собственности. Такой документ подписывается всеми сособственниками и заверяется в нотариальной конторе. В противном случае он не получит юридической силы. У владельцев есть возможность устанавливать порядок пользования по своему усмотрению.
- Обращение в судебные органы. В случае невозможности достижения мирной договоренности один из владельцев направляет в суд заявление с требованием о выделении его доли в виде комнаты. Если это невозможно, ему выплачивается компенсация и он утрачивает право собственности на часть жилья
- Паспортов собственников.
- Правоустанавливающей и правоподтверждающей документации на доли.
- Соглашения между совладельцами, заверенного в нотариальной конторе.
- Копий выписок из ЕГРН.
- Документации из БТИ (по необходимости).
Что можно делать с полученной долей?
Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.
Продажа
Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.
Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.
Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.
Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.
Сдача в аренду
Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.