Что будет с ипотечным жильем при банкротстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что будет с ипотечным жильем при банкротстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Закон о списании долгов довольно жёстко подходит к банкротству с ипотекой. Недвижимость, которой владеет должник на правах собственности, должна быть включена в конкурсную массу и продана с торгов, а вырученные средства — направлены на погашение задолженности перед кредиторами. Исключение составляет только единственное жильё, если оно не находится в залоге. Поскольку ипотека — это разновидность залога, при банкротстве ипотечную квартиру сохранить не получится, и она уйдёт с молотка.

Заберут ли ипотеку при банкротстве: случай из практики

Жительница Подмосковья задолжала нескольким банкам, но исправно выплачивала ипотеку за свою 45-метровую квартиру. И она очень удивилась, когда банк, выдавший ипотечный кредит, включился дело о её банкротстве. Ведь эта квартира — её единственное жильё.

Банк-залогодержатель выставил требования на сумму 2 451 844 рубля. При этом залоговая стоимость квартиры составляла всего 2 184 000 рублей. Остальные 267 844 рубля — это проценты по кредиту.

Арбитражный суд удовлетворил требование банка-залогодержателя, но должница и её финансовый управляющий не согласились с этим решением. Они решили его оспорить. Сначала в арбитражном апелляционном суде, затем — в окружном арбитраже. Безуспешно. Ни в одной из инстанций отменить решение не удавалось.

Дело дошло до Верховного суда, который вынес определение об отмене решения арбитражного суда, где рассматривалось дело о банкротстве женщины.

Верховный суд руководствовался следующими фактами:

1. Ипотечная квартира является единственным жильём заёмщицы.
2. Женщина исправно и вовремя платит по кредитному договору, просрочек нет.
3. Права кредитора обеспечены залогом жилой недвижимости.
4. Решение о реализации залоговой квартиры (единственного жилья) может существенно нарушить баланс взаимных прав и обязанностей банка и заёмщицы.

Учитывая эти обстоятельства, Верховный суд определил, что решение, ранее принятое судами, ведёт к существенному дисбалансу прав и законных интересов заёмщицы и банка. Ведь должница фактически лишается единственного жилья, притом что у неё нет просрочек по ипотеке. Верховный суд предложил участникам спора найти экономически обоснованный и взаимовыгодный выход из сложившейся ситуации. Такой, чтобы:

• исключить преждевременное обращение взыскания на единственное жильё заёмщицы при надлежащем исполнении кредитных обязательств;
• сохранять за банком право обращения взыскания на залоговую квартиру в случае нарушения условий кредитного договора.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Что ждет купленную в ипотеку недвижимость?

   При запуске процедуры банкротства при ипотеке заемщиков интересует, что будет с залоговой квартирой. Правило единственного жилья, которое не допускается изымать в случае признания финансовой несостоятельности, в данной ситуации не работает. Все потому, что недвижимость выступает гарантией оплаты кредита. Если обязательства не исполняются, квартира или дом изымаются и продаются с торгов.

   Вырученные в результате продажи деньги направляются на погашение долгов. Причем первым в списке кредиторов, перед которыми исполняются обязательства, является банк, выдавший ипотечный кредит. Далее оставшиеся от продажи собственности средства распределяются между другими кредиторами в порядке очередности. Если вырученных денег не хватило на оплату всех долгов, то оставшиеся обязательства признаются погашенными, задолженность аннулируется.

   Но запуск процедуры банкротства еще не означает, что придется расставаться со своей собственностью. Подобный шаг может стать сигналом для кредиторов смягчить условия, разработать взаимовыгодные схемы погашения долговых обязательств. Подобные варианты не стоит сбрасывать со счетов.

   

   Как сохранить ипотечную недвижимость при банкротстве?

   Если квартира или дом, купленные на средства ипотечного кредита, являются единственным жильем, они все равно изымаются и продаются через торги. Ситуацию не спасет даже то обстоятельство, что объекты куплены с использованием средств материнского капитала и в квартире зарегистрированы несовершеннолетние. В таком случае к процедуре дополнительно подключаются органы опеки, однако исхода это не меняет — недвижимость уйдет с молотка.

   Но банкротство при ипотеке становится крайней мерой, к которой прибегают, когда другие варианты избавиться от долгов исчерпаны. Прежде чем решиться на такой шаг, стоит попробовать разрешить проблему более мягкими методами.

   Итак, чтобы сохранить единственное жилье и снизить долговую нагрузку, рекомендуется рассмотреть следующие способы выхода из ситуации.

   Сбор документов и подача заявления в арбитражный суд

   Перед тем как объявить себя банкротом, соберите документы, которые подтвердят невозможность выполнять кредитные обязательства. Суд будет опираться при вынесении вердикта на эти документы, поэтому подготовьте все сведения:

   • список кредиторов и долги перед ними;

   • график оплаты и кредитный договор;

   • выписка из банка о счетах должника;

   • сведения о доходах за последние три года;

   • опись имущества;

   • данные о ценных бумагах и доли в уставном капитале при наличии;

   • сведения о сделках с недвижимостью за последние три года.

   Полный список документов регламентирован в соответствии со ст. 213.4. 127-ФЗ. Для решения суд вправе запросить и другие сведения о банкроте. После сбора документов должник при стандартной процедуре подает заявление в арбитражный суд. Подать заявление разрешается тремя способами:

   • онлайн-сервис «Мой Арбитр»;

   • направить заявление по почте;

   • лично явиться в арбитражный суд и написать заявление.

   Что учитывать, если недвижимость в ипотеке?

   При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.

   • Даже когда ипотечная квартира является единственным жильем, недвижимость все равно продадут на торгах.
   • Стандартная процедура банкротства занимает около 11 месяцев.
   • Подавать заявление по стандартной схеме банкротства разрешается только при долгах свыше 500 тыс. руб.
   • В соответствии со статьями 196, 197 УК РФ за фиктивное банкротство грозит лишение свободы сроком до шести лет.
   

   Обязательно ли банкротство физического лица при ипотеке?

   Для большинства ситуаций банкротство при ипотеке – единственный способ для заемщика избавиться от проблемного долга. Вот самые распространенные примеры из практики работы наших юристов:

   • Заемщик не располагает средствами, чтобы своевременно погашать кредит, наблюдаются длительные просрочки по ипотеке. В таком случае банкротство неминуемо, ведь при длительной просрочке банк все равно заберет квартиру только за систематические нарушения условий договора. А если своевременно провести процедуру банкротства, то при правовой поддержке квалифицированного адвоката можно списать большую часть долгов или весь долг за счет реализации залоговой квартиры.
   • Заемщик платит по ипотеке, но допускает регулярные и серьезные просрочки по другим кредитам и финансовым обязательствам. Опасность ситуации в том, что запустить процедуру банкротства в таком случае могут кредиторы. Квартира теряется в любом случае, но по закону приоритет на погашение долгов будет у тех, кто инициировал процедуру.
   • Изначально заемщик оформлял ипотечный кредит в валюте, но колебания курса привели в тому, что общий размер долга заметно увеличился по сравнению с первоначальным. В такой ситуации процедура банкротства жизненно важна, потому что если не списать долги таким образом, банк все равно отберет жилье. А за счет курсовой разницы после расставания с недвижимостью вы еще и останетесь должны своему кредитору.

   Прежде чем инициировать процедуру банкротства при ипотеке, нужно помнить: признание банкротом подразумевает погашение долгов перед всеми кредиторами, а не перед избранными. Невозможно признать себя банкротом по ряду потребительских кредитов с просрочками, но при этом сохранить действующий ипотечный договор. В сети можно найти много советов, как постараться сохранить ипотеку, но все они условно законны или незаконны. Если в процессе судебного рассмотрения выяснится, что заемщик умышленно вступил в сговор с представителями банка и ущемил таким образом интересы иных кредиторов, можно попасть под административную, а то и уголовную ответственность.

   При каких условиях можно подать на банкротство?

   Процедура банкротства с ипотекой ничем принципиально не отличается от аналогичной процедуры при отсутствии залога недвижимости перед банком. Но некоторые особенности нужно учитывать. Они касаются реализации имущества.

   Банкротство будет возможно при соблюдении ключевого условия:

   Процедура не применялась как минимум 5 лет. Срок увеличивается до 10, если она реализовывалась во внесудебном порядке.

   Суд будет учитывать и другие факторы. Например, наличие судимости по экономическим преступлениям или факта привлечения к административной ответственности в данной сфере. Будет проанализировано реальное финансовое положение заявителя – факты снижения или увеличения расходов.

   Суды смотрят и на другие факторы. Например, реструктуризацию имеющихся кредитов. Проводится обширный анализ положения должника, его добросовестности.

   Подать на банкротство с ипотекой в 2023 году можно при соответствии указанным требованиям. Каких-то дополнительных обстоятельств действующим законодательством не предусмотрено.

   Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

   Довольно-таки часто, сталкиваясь с финансовыми трудностями, люди перестают оплачивать все кредиты, кроме ипотеки. Решение вполне логичное, не хочется терять квартиру, за которую был оплачен первоначальный взнос, израсходован материнский капитал и длительное время вносились платежи. По аналогии у людей возникает желание объявить себя банкротом по всем кредитам, кроме ипотеки:

   «Ипотеку буду платить, остальные долги хочу списать через банкротство!»

   К сожалению, банкротом «наполовину» быть не получится. Процедура банкротства распространяется на все обязательства. И после подачи заявления на банкротство запрещается оказывать предпочтение отдельным кредиторам: кому-то я плачу, кому-то не плачу. Если подобное произошло, финансовый управляющий отзовет (оспорит) платеж.

   Теоретически, возможен и другой вариант: ипотеку в банкротстве может оплачивать поручитель или созаёмщик. В этом случае платежи не будут оспорены, но, скорее всего, окажутся бессмысленными. Дело в том, что с даты введения процедуры банкротства срок возврата всех кредитов, включая ипотечный, считается наступившим. Т.е. Вы должны вернуть все и сразу, а не по тому графику, который Вы подписали при заключении кредитного договора. Оплата по изначальному графику ипотечного кредита поручителем или созаёмщиком, скорее всего, не остановит банк от участия в процедуре банкротства основного заемщика. Ведь если ипотечный банк откажется принимать участие в процедуре банкротства, то по правилам банкротства он лишится статуса залогового кредитора. Это лишит его прав на ипотечную квартиру (дом) в процедуре банкротства. Чего банк, скорее всего, не допустит!

   

   Особенности банкротства физических лиц при ипотеке

   Если не вышло закрыть ипотеку до того, как началась процедура банкротства, арбитражный суд действует строго по закону. Все имущество включают в конкурсную массу и выставляют на торги. То же самое касается ипотечной недвижимости. После ее реализации 80 % полученной суммы забирает банк-залогодержатель, а 20 % идет остальным кредиторам, включенным в реестр. Полностью списать долги можно лишь в случае, когда в результате продажи имущества удается погасить финансовые требования кредиторов или все материальные ценности уже проданы.

   Есть способ сохранения квартиры. Для этого нужно регулярно вносить платежи по ипотеке. Второе обязательное условие — недвижимость остается единственным жильем. При совпадении условий суд встанет на сторону банкрота и обяжет залогодержателя заключить мировое соглашение.

   Военная ипотека при банкротстве: последствия для заемщика

   Что будет с военной ипотекой при банкротстве? – Так как жилье приобретено за государственные средства, то Закон о банкротстве на весь срок прохождения службы на военнослужащих не распространяется.

   При реализации имущества банкрота квартира, купленная на средства военной ипотеке не может быть продана с торгов.

   Реализация другого имущества при банкротстве военной ипотеки происходит на общих основаниях, никаких исключений в Законе нет.

   Так как после увольнения военнослужащий перестает быть зарегистрирован в реестре НИС Росвоенипотеки, то если ипотека не выплачена, заемщику надо будет вернуть уплаченные за него государством деньги по ипотеке и продолжать оплачивать ипотечный кредит на общих основаниях.

   После увольнения банкротство военнослужащего при военной ипотеке происходит аналогично стандартной процедуре:

   • залоговое имущество (квартира) выставляется на торги;
   • из полученных средств оплачиваются все задолженности;
   • остаток средств возвращается заемщику, если средств на покрытие всех долгов не хватило, то задолженности списывается.

   Важно! Если уволиться из ВС РФ ранее 10 лет прохождения службы, то долг по ипотеке надо будет выплачивать в полном объеме.

   Ожидаемые изменения в законе о банкротстве с сохранением ипотеки

   С момента запуска банкротства физических лиц и вплоть до сегодняшнего момента судьба недвижимости под ипотекой однозначна: при банкротстве с ипотекой в 2024 году такую квартиру продают. И на сей факт не влияет ни статус единственного жилья, ни прописанные там несовершеннолетние, ни даже полное отсутствие просрочек. Поэтому у вступающих в процедуру плательщиков ипотечного кредита должна быть 100-процентная готовность к тому, что квартира будет продана.

   В этом есть какая-то космическая несправедливость, скажете вы? Законодатели считают так же — и это не пустые слова. Весной 2023 года был подготовлен законопроект, цель которого — сохранение ипотечного жилья при банкротстве физлиц [1].

   
   

   Похожие записи:

   • Налог на землю в 2024 году для физических лиц в Тульской области
   • Как можно доказать родство с умершим если нет документов
   • Как продать автомобиль по генеральной доверенности в 2024 году