Продажа квартиры более 5 лет в собственности налог 2024 изменения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры более 5 лет в собственности налог 2024 изменения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Когда подавать декларацию при продаже квартиры
При продаже квартиры в России физическими лицами согласно действующему законодательству необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако, вопрос о том, когда именно следует подать декларацию на этот налог, нередко оказывается непонятным для многих граждан.
Согласно действующему законодательству, декларацию о доходах от продажи квартиры следует подать в течение 3 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Важно помнить, что срок считается с момента заключения договора, а не с момента получения денег от продажи квартиры.
В случае если квартира была приобретена до 1 января 2019 года и не относится к объектам долевого строительства, то ставка налога составляет 13%. Если квартира была приобретена после 1 января 2019 года или относится к объектам долевого строительства, то ставка налога составляет 15%.
Упомянутые ставки налога могут быть снижены или освобождены от уплаты в ряде случаев, например, если продавец квартиры является собственником более 3 лет, если деньги от продажи квартиры направляются на приобретение нового жилого помещения и другие.
При подаче декларации необходимо указать все данные о продаже квартиры, включая информацию о продавце, покупателе, цене и условиях сделки. В случае налоговой проверки необходимо будет предоставить документы, подтверждающие указанные данные, поэтому важно сохранять все договоры, платежные документы и другие документы, связанные с продажей квартиры.
В случае выявления ошибок в декларации или неуплаты налога, налоговый орган может применить штрафные санкции. Поэтому рекомендуется внимательно ознакомиться с требованиями и сроками подачи декларации и своевременно их выполнить.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Документы, прилагаемые к декларации
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.
Как снизить налог при реализации подаренного жилья
При продаже или дарении недвижимости подаренной вам родственником или другим лицом, возникает вопрос о необходимости уплаты налогов. В налоговом законодательстве были внесены изменения, касающиеся налогов на недвижимость, и в 2024 году вступят в силу новые поправки.
Теперь давайте рассмотрим, что нужно делать, чтобы снизить налоговые обязательства при реализации подаренного жилья.
- Переоформление недвижимости на себя. Если вам подарили квартиру или другую недвижимость, то важно своевременно переоформить ее на себя. При переоформлении вы должны внести информацию о получении подарка в свидетельство о праве собственности. При этом, если подарили квартиру, то вам необходимо оплатить государственную пошлину за переоформление.
- Определение видов реализации имущества. Существует два варианта реализации подаренного имущества: продажа и передача права собственности через дарственную запись. В случае продажи недвижимости, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) начисляется исходя из стоимости сделки, минус затраты, связанные с продажей. При дарении жилья налог на имущество не уплачивается, однако возможно начисление налога на дарственную запись. Чтобы снизить налоговую нагрузку при продаже, необходимо учесть все затраты, такие как комиссия агентству недвижимости, юридическое сопровождение, налог на имущество и другие.
- Родственные отношения с подарившим. Величина налога на дарственную запись зависит от родства между дарителем и получателем подарка. Чем ближе родственные отношения, тем меньше налоговая ставка. Например, если вы получили подарок от родителей, то ставка налога на дарственную запись будет ниже, чем при подарке от дальнего родственника или обычного гражданина.
Также имеются специальные случаи, когда подаренное жилье можно реализовать без уплаты налогов.
- Продажа подаренной недвижимости близкому родственнику. В случае, если вы продаете подаренную вам недвижимость своему супругу, детям или родителям, налог на доходы физических лиц не начисляется.
- Если подаренное жилье находится в собственности более трех лет. В этом случае, при продаже недвижимости, вы освобождаетесь от уплаты налога на доходы физических лиц.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Необходимая документация для уплаты налога
Если человек должен заплатить подоходный налог с продажи дома, в первую очередь ему потребуется заполнить налоговую декларацию. Она оформляет ее по форме 3-НДФЛ. Потребность в заполнении документа ложится на плечи собственников жилья.
Отчетный документ при продаже квартиры может быть заполнен несколькими способами, в перечень которых входят:
- электронное заполнение при помощи личного кабинета налогоплательщика на сайте Федеральной Налоговой Службы;
- на специальных бланках, получить которые можно, обратившись в Налоговую инспекцию;
- в распечатанном виде с использованием специальной программы Декларация 2024 .
Передать отчетность для уплаты налога с продажи жилья в уполномоченный орган также можно при помощи нескольких способов. Классическим из них является личное посещение отделения Федеральной Налоговой Службы. Обращаться необходимо в учреждение, расположенное по месту жительства гражданина.
Срок сдачи декларации и период уплаты налога при продаже квартиры
Декларацию необходимо сдавать строго в установленные сроки. Так, если человек выполнил продажу квартиры в течение предыдущего года, период сдачи отчётной документации по налогу заканчивается 30 апреля 2024 года. Дата выпадает на понедельник. Потому рассчитывать на перенос срока сдачи налоговой отчетности не стоит. Эксперты не советуют оставлять сдачу отчёта на последний день. Нужно учитывать, что налоговую декларацию далеко не всегда удается составить безупречно с первого раза.
Если выяснилось, что гражданин обязан уплатить налог, денежные средства должны быть внесены не позднее 15 июля 2024 года.
Вне зависимости от того, присутствует ли потребность в оплате налога при продаже квартиры, или отчёт получился нулевым, декларация должна быть сдана в ФНС не позже установленного срока. Если налогоплательщик пренебрегал правилами, в его отношении будут применены санкции. В частности установлен штраф в размере 5% от суммы налога при продаже квартиры. Денежные средства взимается за каждый месяц просрочки. Нужно учитывать, что существует нижняя и верхняя граница взыскания. Человек должен заплатить не менее 1.000 руб, Но не более 30% от суммы налога в качестве штрафа. Штраф предусмотрен и за несвоевременную уплату налога. Если человек не успел своевременно внести денежные средства в казну, размер штрафа составит 20% от суммы налога. Эксперты советуют проявлять внимательность и не допускать излишних трат из-за нарушения сроков сдачи декларации и уплаты налогов.
Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи
Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Сумма налога будет рассчитана по формуле:
| (Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) | х | 13% | = | Сумма налога |
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Особенности налогообложения при продаже имущества.
При этом владельцы недвижимого имущества должны знать особенности налогообложения при продажи жилья, прежде всего, о том, что продажа недвижимости не всегда налогооблагается:
- не облагается, если была в собственности более 3х лет (с 2016 года – более 5 лет);
- собственник освобождается от налога, если квартира продана дешевле, чем покупалась, но дороже 70% от стоимости согласно кадастру.
Подоходный налог граждане РФ должны заплатить со всех доходов без исключения, продажа жилья, соответственно, также может быть включена в доходную часть и имеет прямое отношение к НДФЛ. Резиденты РФ платят по закону 13%, нерезиденты – 30%. Остается вопрос, какая именно сумма облагается налогом. По закону собственник должен оплатить налог со всей налогооблагаемой базы, которую он получает при продаже недвижимости. Если есть желание продать квартиру меньше 3х лет в собственности, сумму можно уменьшить за счет затратной части, которая была при покупке квартиры, или включить имущественные вычеты. Норма может быть применена только резидентами РФ и в отношении одного из вариантов. Это может быть:
- фиксированный имущественный вычет (1 млн. рублей);
- затраты на покупку.
Особенности продажи квартиры приобретенной после 1 января 2016 года
Для квартир, которые приобретены в 2016 году, в законодательстве внесены изменения, как в этом случае считать налог за продажу квартиры 2016. Во-первых, увеличился срок использования квартир, после которого можно продать недвижимость без оплаты налогов – до 5 лет (60 месяцев). Во-вторых, налог будет рассчитываться с наибольшей цены после сравнения государственной кадастровой оценке и суммы по договору продажи. Важным моментом является тот факт, что нововведения касаются только(!) физических лиц, если владельцами помещения является ИП, можно руководствоваться существующими ранее правилами.
Ключевой особенностью нововведений является характер использования жилой недвижимости. Это относится только к тем объектам, которые не участвуют в получении дохода владельцем и приобретены, начиная с 2016 года. Всей остальной недвижимости (на которую право собственности оформлено до 2016 года) новые правила не касаются. Ее можно продавать, не оплачивая налог с продажи квартиры, после 3 лет владения (36 месяцев).
Пример 2
Жилое помещение было приобретено в мае 2013 года, а продано в июне 2016 года. Соответственно, 3 года использования помещения прошло, поэтому НДФЛ не уплачивается. При этом в новых правилах, когда вычисляется налог за продажу квартиры 2016, обозначены исключения, облагаемый срок владения в 3 года остается для следующих категорий недвижимости:
- в 2016 году была получена по наследству, но только от близких родственников в соответствии со ст. 14 Семейного Кодекса;
- для недвижимости, зарегистрированной в Кадастре в результате приватизации имущества, полученного по договору коммунальной ренты.
Следует учитывать, что для недвижимости, зарегистрированной с 2016 года, берется во внимание кадастровая стоимость жилья. Налогооблагаемой базой является большая сумма из двух вариантов: кадастровой стоимости и суммы продажи по договору, которая рассчитывается с коэффициентом x 0,7.
Пример 3
Частное лицо, являющееся резидентом РФ, приобрело недвижимость в 2016 году за 6 млн. рублей. Объект был продан в этом же году за 7,5 млн. рублей с учетом, что кадастровая стоимость жилья составляла 8,9 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость выше, она по идее должна использоваться в качестве налогооблагаемой базы, но принимается в расчет только с коэффициентом 0,7. Если 8,9 млн. рублей умножить на 0,7, получится 6,2 млн. рублей, что будет меньше заявленной цены по договору, поэтому в качестве налогооблагаемой базы принимается именно цена по договору, с которой уплачивается налог с продажи квартиры.
Подоходный налог за продажу квартиры 2016 в этом случае рассчитывается по следующей формуле также с договорной суммы: налог за продажу квартиры 2016 (НДФЛ) = (7,5 – 6) х 13% = 195 000 руб. Обращаем внимание, что при учете кадастровой стоимости, она также должна быть определенной именно на 01.01.2016 года. Если по какой-то причине оценка не производилась, то для НДФЛ используется в этом случае сумма реализации недвижимости по договору.
Аналогичная ситуация обстоит и с налогом на недвижимости (на дом или квартиру) — с 2016 года расчет производится именно с кадастровой стоимости, но если кадастровая стоимость жилья согласно кадастру меньше или не превышает сумму имущественного вычета в 1 млн. рублей, то налог не платится. При этом если она находилась в собственности соответственно 3 или 5 лет, то резидент не освобождается от подачи декларации о доходах и включении данного дохода в нее.
Пример 4
Например, резидент в мае 2015 года приобрел дом в сельской местности за 672 тыс. рублей и продал его в январе 2016 года за 953 тыс. рублей. Расчет может быть проведен двумя способами:
- с имущественным вычетом (953 000 – 1 000 000) х 13% ) налог не выплачивается;
- исходя из суммы прибыли (953 000 — 672 000) х 13% = 36 530 рублей.
Очевидно, что первый вариант выгоднее и исключает какие-либо выплаты. Согласно законодательству владельцы жилья могут выбрать удобный для них вариант расчета и приемлемый налог с продажи квартиры.
Пример 5
Комната приобретена вначале 2016 года за 1400 000 рублей, а в конце года продана за 1350 000 рублей. В этом случае лучше вычесть затраты на приобретение из суммы договора, (1350 000 — 1400 000) х13% = 0. При этом если квартира подарена или была получена по наследству, то при продаже ранее 36 месяцев со дня кончины предыдущего владельца, никаких налоговых обременений не возникает. При дальнейших расчетах можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей.
Пример 6
Рассмотрим и другой пример, когда резидент РФ вступил в наследство в 2015 году и захотел продать в 2016 (собственность меньше 5 лет). Кадастровая стоимость согласно документам – 2,6 млн. рублей, цена по договору 2,3 млн. рублей, тогда как при оценке недвижимость была оценена в 2,5 млн. рублей. В таком случае нужно обязательно платить налоги, причем нельзя учесть расходы (кадастровую или оценочную стоимость), так как жилая площадь получена по наследству. Обратите внимание, что продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года можно только с уплатой налогов.
Расчеты по данном объекту следующие:
- сравниваем договорную и кадастровую стоимость в 0,7 доле, (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Договорная сумма больше, поэтому она берется в качестве облагаемой базы;
- используем имущественный вычет в 1 млн. рублей и рассчитываем налог за продажу квартиры: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб.
Изменения в налоге с продажи квартиры менее 3 лет в собственности с 2024 года
С 2024 года в России вступают в силу новые правила налогообложения при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет. Эти изменения затронут множество собственников недвижимости и потребуют от них учета новых требований.
Одной из основных изменений является увеличение ставки налога с продажи квартиры менее 3 лет. Согласно новым правилам, ставка составит 30% от разницы между суммой продажи недвижимости и ее первоначальной стоимостью. Ранее, до 2024 года, ставка составляла 13%.
Налог должен быть уплачен в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи. Налоговая отчетность подается в налоговый орган по месту регистрации сделки и оплаты налога.
Для учета новых требований собственникам недвижимости необходимо внести изменения в договор купли-продажи квартиры и подготовить документы для представления в налоговую службу.
Однако, следует отметить, что существуют исключения из общих правил налогообложения. Например, если квартира продается после наследования или приобретения в собственность дольщиком, ставка налога может быть ниже.
Также стоит отметить, что указанные изменения в налоге с продажи квартиры менее 3 лет действуют с 2024 года и не затрагивают сделки, заключенные до этого периода. Если квартира была приобретена до вступления новых правил в силу, налог на ее продажу будет рассчитываться по старой ставке.