Документы для продажи квартиры в 2024 году по доверенности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры в 2024 году по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

Какие бывают доверенности на продажу квартиры

Есть несколько типов таких документов:

• разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
• специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
• генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.

Какие бывают доверенности

Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.

Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.

Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.

Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.

Какие доверенности принимает СберБанк

Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.

Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.

Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.

Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.

Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

Почему «генеральная» и какие она дает права?

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Типовые доверенности на недвижимость:

• генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
• генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
• генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
• генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
• генеральная доверенность на переоформление квартиры.

Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:

• Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
• Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
• Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
• Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности

Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.

Риски негативных последствий для покупателя:

• У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
• Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
• Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.

Риски для продавцов:

• Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
• Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
• Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».

Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.

Продажа квартиры, если собственниками являются дети: правила и документы

Если квартира находится в собственности несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой, продажа такой недвижимости осуществляется по особым правилам. Вашему вниманию представлены обязательные документы, которые потребуются при оформлении сделки:

Документы	Описание
Свидетельство о рождении собственников квартиры	Документ, удостоверяющий личность и гражданство детей
Свидетельство о браке родителей	Необходимо для подтверждения статуса родителей детей
Документы, подтверждающие опеку	Если дети находятся под опекой, необходимы документы, подтверждающие это
Справка о составе семьи	Документ, содержащий информацию о составе семьи и статусе каждого члена семьи
Документы о праве собственности на квартиру	Для продажи квартиры необходимы документы, подтверждающие право собственности на недвижимость
Запрашиваемая документация по запросу	В зависимости от конкретной ситуации, могут потребоваться дополнительные документы

Основной пакет документов для продавца

В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:

• На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
• Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
• Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
• Нет ли на недвижимости ограничений и обременений

Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.

То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:

• Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
• Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
• Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН

Выписка из домовой книги

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.

Документы для регистрации права на недвижимость

В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.

На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.

ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.

Когда может понадобиться доверенность на куплю-продажи квартиры

Доверенность на заключение сделки может понадобиться, когда одна из сторон не может присутствовать при подписании договора лично или просто не желает заниматься бюрократией.

Доверенность обычно оформляют в следующих случаях:

• нахождение в другом городе или стране без возможности быстро вернуться для заключения сделки;
• серьезная травма или болезнь, из-за которой не получается присутствовать лично;
• нахождение в армии или месте лишения свободы;
• покупка в подарок;
• квартира большой семьи — все члены семейства оформляют доверенность на одного человека, который действует от их имени.

Какими бывают виды доверенностей

В зависимости от условий, определяемых доверителем, может быть выделено несколько разновидностей доверенностей.

По кругу предоставляемых полномочий различаются:

• генеральная;
• специальная;
• разовая доверенности.

По сроку действия доверенности разделяются на два вида:

• срочные — на выполнение юридического действия отводится определенный период времени;
• бессрочные — временные ограничения в тексте документа отсутствуют.

По кругу доверенных лиц различаются:

• односторонние — полномочия делегируются одному физическому лицу;
• многосторонние, когда доверителей или представителей несколько.

По форме выделяются две разновидности документа:

• в простой письменной форме;
• нотариально заверенный документ (необходим для продажи квартиры).

Риски продажи квартиры по доверенности

При имеющихся возможностях собственники стараются обезопасить себя от мошеннических действий со стороны риэлторов и лично приезжают для участия в сделках, связанных с продажей недвижимости. Однако если избежать подписания генеральной доверенности на совершение продажи квартиры не удалось, следует проанализировать возможные риски:

1. Истечение срока действия доверенности до подписания договора купли-продажи – сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. К моменту подписания купчей злоумышленник уже имеет на руках всю выкупную сумму, что позволяет ему скрыться от собственника квартиры.
2. Доверитель умирает в ходе достижения договоренностей о продаже квартиры – родственники покойного обращаются в суд с иском об оспаривании сделки.
3. Вынужденное подписание доверенности – сотрудники нотариальной конторы не уполномочены проверять дееспособность доверителя и его взаимоотношения с поверенным лицом. Если в адрес собственника квартиры поступали угрозы, доказать незаконность сделки можно будет в суде.

В отдельных случаях просматриваются мошеннические схемы, организованные собственником и риелтором с целью завладения средствами покупателя.

Необходимые документы при продаже недвижимости

• Свидетельство о собственности на квартиру – официальный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
• Технический паспорт квартиры – документ, содержащий информацию о площади, количестве комнат, наличии удобств и других технических характеристиках помещения;
• Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) – документ, подтверждающий актуальную информацию о квартире, включая сведения о собственниках, историю сделок и обременений;
• Договор купли-продажи квартиры – официальный документ, закрепляющий соглашение между продавцом и покупателем о передаче собственности на квартиру;
• Паспорт продавца и покупателя – документы, подтверждающие личность сторон сделки;
• Справка о составе семьи продавца, оформленная в местном управлении ФМС (Федеральной миграционной службы) – документ, необходимый для получения разрешения на продажу имущества недееспособным гражданам;
• Свидетельство о регистрации права собственности в местном органе Росреестра – документ, подтверждающий право собственности на квартиру и его юридическую чистоту;
• Документы, подтверждающие факт прописки проживающих в квартире лиц – эти документы должны быть оформлены и предоставлены всеми собственниками квартиры;
• Свидетельство о принадлежности к коммерческой организации, если квартира является частью общедомового имущества.

Обратите внимание, что список документов может варьироваться в зависимости от положений законодательства вашей страны и региональных требований. Поэтому всегда рекомендуется проконсультироваться с профессиональными юристами или специалистами в сфере недвижимости, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимые документы для успешной продажи квартиры.

Обратите внимание на статус недвижимости и правомерность продажи

Прежде чем начать процесс продажи вашей квартиры, необходимо убедиться в ее статусе и правомерности продажи. Это важно, чтобы избежать неприятных последствий и проблем позднее.

Один из первых шагов – проверка документов на недвижимость. Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру. Это может включать свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или дарения, план эвакуации и другие соответствующие документы.

Также рекомендуется обратить внимание на любые ограничения или обременения, которые могут быть связаны с вашей квартирой. Например, это может быть ипотека на недвижимость, негативные заключения экспертизы, запрет на продажу в случае нахождения в ипотеке и т.д. Такие ограничения могут влиять на возможность или условия продажи.

Если вы являетесь участником многоквартирного дома или у вас есть долевая собственность, также обратите внимание на возможные ограничения и правила, установленные ассоциацией собственников или разработчиком. Это может включать ограничения по регистрации сделки, необходимость получения согласия других собственников и другие правила, которые должны быть соблюдены.

Не забудьте проверить наличие задолженностей перед предыдущими владельцами или специальными учреждениями, такими как коммунальные службы, налоговая служба и т.д. Задолженности могут препятствовать законной продаже недвижимости и могут быть переданы на покупателя при продаже.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Права и обязанности доверенного лица

Лицо, на чье имя была выдана доверенность на продажу квартиры, вправе только лично совершать юридические действия, прописанные в документе, с объектом недвижимости. В случае, если доверенность выдана с правом передоверия, поверенный вправе передоверить полномочия с извещением доверителя о данном факте и предоставлением всех необходимых сведений о человеке, кому передаются полномочия.

Ответственность за неисполнение обязанности по совершению юридической сделки в отношении объекта недвижимости лицом, уполномоченным на то на основании передоверия, возлагается на лицо, получившее полномочия непосредственно от доверителя.

Право передоверия может быть совершено только единожды без последующего права передачи полномочий иным лицам. Доверенность, которая выдается в порядке передоверия, оформляется у нотариуса с обязательным нотариальным удостоверением. Срок действия доверенности с правом передоверия не должен превышать срока, указанного в основном документе.

Похожие записи:

• Налог на садовый дом в 2024 году
• Алименты на 2 детей сколько в 2024 году
• Льготы ветеранам военной службы в Брянской области в 2024 году