Выделение комнаты в квартире в натуре
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение комнаты в квартире в натуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос о выделении доли в квартире в натуре может возникнуть в различных условиях. Не всегда необходимость обратиться за помощью юриста является обязательной. В некоторых случаях, если владельцы квартиры могут достичь соглашения по выделу доли самостоятельно, без правовой поддержки, они могут успешно разделить свое имущество.
Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
Если речь об ипотеке, обременение не позволяет выделить доли детям сразу. Но при оформлении займа родители подписывают обязательство о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Это нужно сделать обязательно.
После закрытия ипотеки родители снимают обременение с недвижимости в Росреестре, после через нотариуса выделяют доли детям. Составленные соглашения направляются в ПФР и Росреестр. Если родители не проведут эту процедуру вовремя, против них может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.
Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.
Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.
И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме. И это, к сожалению, без вариантов.
Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.
В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.
Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.
Подведем итоги:
Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:
- наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
- возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
- возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
- пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
- согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.
Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.
Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.
Спасибо. Конец.
Судебное урегулирование
Если соглашение между собственниками не может быть достигнуто, вопрос о распределении доли собственности может быть решен в суде. Для этого заинтересованные стороны должны обратиться в окружной суд. Следует обратиться в суд по месту жительства обвиняемого.
В этом случае это сделают другие владельцы. Если их много и они проживают по разным адресам, вы можете обратиться в суд той квартиры, к которой относятся истец и ответчик.
Рекомендуется поручить подготовку иска специализированному юристу. Он составляется в соответствии со статьей 131 Гражданского процессуального кодекса и содержит следующую информацию
- Название суда, название
- название документа, подлежащего депонированию; и
- информация об истце и ответчике (ФИО, дата рождения, домашний адрес, данные политического паспорта). Если заявитель не может проверить всю информацию об ответчике, он записывает известную ему информацию. Остальное судья уточнит во время слушания.
- Характер иска, т.е. каковы права истца? Здесь следует подчеркнуть, что технически возможно сделать технический разрез и сослаться на технический проект. Необходимо представить подробное описание всего имущества и доли, которую заявитель намерен предоставить. Очень важно определить детали права собственности на недвижимость.
- Предлагаемая доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля
- Ссылка на применимое законодательство, подтверждающее правильность требований заявителя; и
- список документов, которые должны быть приложены к заявлению; и
- подпись истца с расшифровывающей подписью.
К исковому заявлению в соответствии со статьей 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должна быть приложена пачка документов.
- Документы, удостоверяющие личность всех владельцев; если кому-либо меньше 14 лет, необходимо свидетельство о рождении. Для всех остальных — политический паспорт, паспорт
- выписка из реестра Росреестра о правах собственности на недвижимость, а также
- Правоустанавливающие документы на собственность
- подземные и технические планы; и
- Экспертное заключение от СОО о возможности снижения доли натуральной оплаты, на
- Получение платежей по государственным обязательствам. Сумма определяется в соответствии со статьей 333 Налогового кодекса и зависит от стоимости имеющейся акции. Минимальное обязательство — 400 рублей, максимальное — 60 000 рублей.
- другие документы, если истец считает, что они помогут ему выиграть дело.
Истец должен просто подготовить копию документа. Прототип представляется по требованию судьи уже во время слушания.
Иск может быть подан следующими способами
- Отправка заказным письмом на адрес суда.
- Доставить заявление непосредственно в офис судебного органа.
Нужна ли помощь юриста?
Если собственники решат разделить свою долю собственности, им потребуется помощь профессионалов. Первым шагом является консультация квалифицированного юриста и оценка вероятности положительного исхода дела. Если он высокий, необходимо разработать план действий.
И даже в этом случае адвокат может помочь. Список документов, которые необходимо подготовить, направляется техническому эксперту для получения экспертного заключения.
При необходимости адвокат может провести переговоры с другими арендаторами, и если достигнуто положительное соглашение, составляется письменный договор.
Если другие жильцы не согласны с этим, им придется обратиться в суд. Сделать это в одиночку очень сложно. Это требует обширных знаний в области права. Адвокат составит жалобу таким образом, чтобы увеличить вероятность положительного решения по делу. При необходимости эксперт также будет отстаивать интересы клиента в суде.
Не можете найти ответ на свой вопрос? Чтобы узнать, как решить конкретную проблему и получить юридическую консультацию, напишите в онлайн-чат справа, форму вопроса ниже или позвоните нам.
Общение в чате или звонок — самый быстрый способ получить ответ. Из формы ниже — приблизительное время ожидания ответа составляет 5-7 дней.
Раздел дома, участки,земельного участка в судебном порядке
‘Я сам построил печь. Почему я должен делиться ею со своим братом?».
‘Мы снова вошли на крышу. Мы заново прошли весь этаж. Мы построили террасу. Почему вы должны делиться всем? Это должно быть справедливо».
Есть только один вход, одна кухня, одна комната. Мы вообще ничего не делим!».
‘И как вы делите квартиру со спальней?’
Судебный раздел объектов (дома, интриги, раздел квартиры) — сложный процесс. Побеждает тот, кто больше знает о законе. Мы провели около 15 процессов разделения домов и участков в сельской местности и три квартирных раздела в городе.
Все по-разному. Это связано с тем, что стартовые условия для каждой семьи, каждого клиента не одинаковы. Например, проблемы с разделением участков или решения об использовании клумб, кустарников, тропинок и колодцев мешают процессу разделения домов.
Внешняя инфраструктура также влияет на сектор. или могут быть затронуты. Как таковой.
Вы должны предложить выгодные альтернативы или выбрать другую сторону. Вам всегда будет лучше.
Чтобы начать процедуру составления, вам понадобятся следующие документы:
— Паспорт недвижимости (любой год постройки), a
— Планировочный план (если у вас есть участок); и
— Разделение земли — обзорный план или генеральный план местности (ваша территория и соседние участки, дороги, водоемы, смежные землепользователи (лес, сельскохозяйственные угодья и т.д.).
Принимая во внимание ваши положения, законы, права и благосостояние, ваш адвокат может разработать один или несколько вариантов правовых решений, которые вы впоследствии сможете представить в суд. В этом случае имущество распределяется судом, а документы, касающиеся распределения, становятся решением суда.
Раздел общей квартиры в натуре и в денежном эквиваленте
Существуют два варианта выделения доли в квартире:
- в натуре — физическое разделение частей жилплощади
- в денежном эквиваленте — один из собственников компенсирует остальным стоимость их части квартиры
Для проведения раздела в первым способом жилое помещение должно отвечать требованиям СНиП 31-01-2003 ( Строительные нормы и правила Российской федерации , здания жилые, многоквартирные), таким как:
- для выделяемой доли должны быть оборудованы отдельный вход и все объекты благоустройства, которые присутствовали в неразделенной квартире
- общая её площадь должна быть более или равна 28 квадратным метрам
Выдел в долевой собственности
Самая типичная ситуация для долевого имущества – оформление прав несколькими наследниками. Если квартира одна, то у каждого правопреемника окажется своя собственная доля. Определять доли, как это происходит при совместной собственности, не нужно, — они уже определены и документально зафиксированы.
С юридической позиции выдел доли в натуре представляет собой процесс деления имущества, в итоге которого образуются самостоятельные объекты. Совершенно очевидно, что выполнить подобную процедуру в обычной городской квартире нельзя. Конечно, технически можно установить перегородки между комнатами, однако нельзя устроить отдельный вход в каждое помещение.
Выделение части жилья в натуре, как правило, допускается в отношении отдельно стоящего здания, например, частного жилого дома. Правильно проведенная с технической точки зрения реконструкция и переустройство спорного объекта дает возможность выделить отдельные жилые и нежилые помещения, а также сделать индивидуальный вход в каждое из них.
Когда говорят о выделе доли в самой обычной квартире, то имеют в виду определение порядка пользования. Это судебная процедура, когда судья решает, кто из жильцов в какой комнате будет дальше проживать.
Выделение доли в квартире в натуре допускается? Выделить можно, если техническая экспертиза показала, что это реально. Чаще всего такая возможность появляется при разделе частного домовладения, но не квартиры в обычной многоэтажке. Для продажи или иного отчуждения доли дополнительно ничего выделять не нужно.
При наличии споров между собственниками квартиры можно попробовать определить порядок пользования. Доли остаются прежними, в этом плане в документах ничего не меняется. Суд лишь определяет, кто каким помещением будет пользоваться.
Однако к действиям по продаже можно приступить при условии соблюдения интересов других жильцов (собственников). Если отсутствуют планы продать квартиру, но есть споры по поводу ее пользования, они решаются через суд. Суд вправе по требованию одного из владельцев установить порядок и решить, кому из граждан — участников спора, каким жилым помещением разрешено пользоваться.
Финансовые аспекты при переводе доли в комнату
Перевод долевой доли в жилом помещении в отдельное жилое помещение является важным вопросом, который требует наличия определенной документации и подтверждающих доказательств.
При переводе доли в отдельное помещение необходимо подать заявление в государственную регистрационную палату на выбытие из общей собственности. Ваша заявка будет рассмотрена специалистом и если все документы в порядке, то доля будет выделена в отдельную комнату.
Кроме того, заявитель должен получить компенсацию за долю, которую оставит в исходной квартире. В этом случае, необходимо обратиться к нотариусу для составления письменного соглашения между собственниками и определить порядок выплаты компенсации.
При переводе доли в отдельное жилое помещение вы можете воспользоваться услугами профессиональной консультации о порядке выделения доли в недвижимости.
Дополнительно, заявитель должен предоставить документацию, которая подтверждает право собственности на жилое помещение: паспорт владельца, выписка из государственной регистрационной базы и документы о купле-продаже жилплощади.
Также необходимо учитывать, что возможны исковые процессы со стороны остальных собственников общего жилья, поэтому рекомендуется провести консультации со специалистом и ознакомиться с законодательством в данной области.
Для перевода доли в отдельное жилое помещение необходимо оплатить государственную пошлину и получить нотариальную подтверждающую документацию.
Особенностью выделения доли в праве собственности на квартиру является характер обязательства – нематериального характера. То есть при закреплении в свидетельстве или выписке ЕГРН на объект недвижимости владения нескольких собственников это не означает разделение квартиры как единого объекта на отдельные площади, принадлежащие разным хозяевам.
На практике часто один из владельцев квартиры требует выделения доли с целью ее последующей продажи, раздельного пользования или обмена на другую площадь. В некоторых случаях требуется разъезд супругов после официального развода или с целью раздельного проживания, если у каждого из них нет отдельной жилой площади. Совершить такие действия по закону можно только двумя способами: на основании единогласного решения всех собственников отдельной квартиры или по решению суда в принудительном порядке.
Проще ситуация обстоит с частными домами. В них возможно благоустройство отдельного входа для использования жилой площади собственниками нескольких долей.
Долевая собственность и кооперативы
В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:
| Долевая собственность | Согласно п.2 ст.252 ГК РФ владельцы долевой собственности вправе требовать выдела принадлежащей им части из общего имущества. В результате совместное владение будет прекращено и возникнет право единоличного пользования с возможностью распоряжения без согласия иных лиц. |
| Кооперативный дом | На основании ст.127 ЖК РФ возможен раздел квартиры в многоэтажном доме, возведенном жилищным кооперативом. Условием такого правового действия является наличие изолированных помещений – комнат, отделения квартир с обустройством отдельного входа и разделение площадей подсобного назначения не требуется. |
| Важные положения | При разделе супругам учитываются доли, принадлежащие каждому из супругов, обязательно контролируется соблюдение и защита прав несовершеннолетних детей и интересы владельцев другой доли. Значение имеют и планировка квартиры, и порядок пользования помещениями, их целевое назначение. |
Понятие выделения доли
Процедура выдела доли в натуре подразумевает переход прав лиц от общей собственности к индивидуальной, то есть жилое помещение изменяется таким образом, в соответствии с которым собственник получает конкретную его часть для пользования и в собственность.
Стоимость полученной части должна соответствовать доле в общей собственности. Так, например, стоимость жилого помещения, находящегося в собственности 4 лиц, составляет 4 млн. рублей.
Если один из собственников пожелает выделить себе долю, то стоимость этой доли не может быть менее 1 000 000 рублей.
На практике точно произвести выдел, как правило, не получается. В связи с этим один из собственников, участвующих в процедуре, как правило, либо получает компенсацию, либо ее выплачивает.
Условия для раздела квартиры
Действующее законодательство определяет следующие условия:
1. Раздел возможен, если есть возможность организовать пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть площадь должна быть не менее 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003), а работа инженерных систем не может быть поставлена в зависимость от воли иного лица. Именно поэтому невозможен выдел доли в натуре в однокомнатной квартире, так как в помещениях будет технически невозможно создать независимое подключение к канализации, водоснабжению, отоплению.
На практике разделить без особых проблем можно только жильё большой площади, где в наличии несколько санитарных комнат (ванные, туалеты) либо квартиры, которые находятся на 1 этаже. В последнем случае есть возможность устроить отдельный вход и провести независимые коммуникации.
2. Самовольные перепланировки не принимаются в расчёт при разделе квартиры. Более того, их наличие может стать причиной отказа в предоставлении разрешений на выдел доли.
Раздел жилых помещений в «коммуналке»
Федеральное законодательство по-прежнему не даёт легального определения понятию «коммунальная квартира». По факту, под ней понимают помещения из 5 и более комнат, принадлежащих людям, которые не являются членами одной семьи и приобрели своё право независимо от других.
На данный момент законы не позволяют производить выдел в натуре доли в коммунальной квартире, так как у владельцев нет возможности организовать помещения с отдельным входом и собственными коммуникациями (туалет, ванная комната).
Единственный «шанс» на выдел может быть у владельцев нескольких комнат, расположенных на 1-м этаже зданий. В этом случае можно сформировать отдельный вход и организовать подключение к узлам инженерных систем. Финансовые затраты при этом будут очень значительны.