Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников в Беларуси
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников в Беларуси». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала нужно уведомить других собственников о намерении продать свою долю в квартире. Дать свое согласие на продажу совладельцы могут сразу на сделке, там нужно будет при нотариусе подписать заявление об отказе права преимущественной покупки. Такое же заявление можно подписать у нотариуса заранее. Если по каким-то причинам вы не можете уведомить других собственников, то можно обратиться в суд с целью устранения препятствий в распоряжении своей собственностью.
Сколько стоит продать долю в квартире?
Нужно понимать, что доля всегда стоит дешевле, чем, например, выделенная комната. Вообще, на стоимость доли влияет несколько факторов: ее размер, готовность документов к продаже, наличие отказа от права преимущественной покупки у других совладельцев, есть ли у собственника доступ в квартиру, социальный статус совладельцев, состояние доли и мест общего пользования, расположение дома, определен ли порядок пользования, общее число комнат в квартире и количество совладельцев, а также количество зарегистрированных и фактически проживающих.
Также обращаем внимание, что продажа доли приравнивается к продаже квартиры. То есть, например, в течение пяти лет вы уже продавали квартиру, а сейчас решили продать еще и долю, то после оформления сделки нужно будет заплатить налог.
Продать свою долю в квартире
При решении этой задачи у собственника части квартиры возникает наибольшее количество вопросов. Здесь есть два варианта:
- Предложить другим собственникам продать общее имущество. В пользу этого варианта есть весомый аргумент: целые квартиры на рынке жилья намного более востребованы, чем отдельные комнаты или, тем более, небольшие доли. При согласии всех собственников квартира продастся быстрее и дороже, а затем каждый заберет свою часть от суммы сделки.
- Если другие собственники не хотят продавать свою часть квартиры, придется продавать только свою долю.
В этом случае нужно помнить, что преимущественное право покупки вашей доли имеют другие собственники. То есть, если вы решили продать свою часть квартиры, то в первую очередь вы должны предложить сделку другим владельцам жилья.
При это вы не можете предложить другим собственникам покупку, условно, за 50 000 долларов, а после отказа продать долю другим людям за 30 000. Условия покупки должны быть одинаковыми как для других собственников долей, так и для сторонних заинтересованных лиц. Как это проверяется? Все просто.
Если вы владелец доли в квартире и хотите ее продать, то обязаны отправить письменное извещение о своем намерении другим собственникам недвижимости. В документе нужно указать желаемую сумму за долю, сроки и порядок оплаты.
Если вы отправили извещение о продаже нескольким другим собственникам квартиры и получили согласие на сделку только от одного из них, то вам не нужно уведомлять отказавшихся от сделки об успешной продаже.
Письменное извещение о продаже части квартиры рекомендуется отправлять через нотариуса. Это позволит подтвердить факт вручения документа или отказ от его получения адресатом. Подобная услуга у специалиста стоит 2 базовых величины или 58 белорусских рублей.
После получения извещения собственниками мяч находится на другой стороне поля. Владелец иной доли может:
- Согласиться с условиями. Тогда оформляется договор купли-продажи. Если согласилось несколько человек, то продавец самостоятельно выбирает покупателя между ними.
- Отказаться от получения извещения. Тут поможет нотариус, который фиксирует отказ специальным актом.
- Отказаться от покупки. Этот факт также нужно оформить – для законности дальнейшей сделки купли-продажи все собственники должны поставить свои подписи под отказом от предложенной доли в присутствии нотариуса.
У всех, кто имеет первоочередное право на покупку доли в квартире, есть 1 месяц на принятие решения. Если через месяц никто не заинтересовался предложением, свою часть квартиры можно свободно предлагать на рынке недвижимости – по цене не ниже той, что была предложена другим собственникам. Если вы измените условия продажи для третьего лица и продадите свою часть дешевле, то другой владелец может обратиться в суд из-за нарушения преимущественного права покупки и признать проведенную сделку недействительной. Однако в таком случае собственник будет обязан купить у вас долю по заявленной в сделке цене. Предыдущим покупателям нужно будет вернуть деньги за долю.
На рынке недвижимости нередки скидки и торг между покупателем и продавцом. Помните, если собственник доли решил снизить стоимость сделки для третьего лица, он обязан по новой уведомить всех других собственников об изменениях и в течение месяца ждать их решения.
Как можно отсудить долю в квартире у собственника?
Отчуждение доли у собственника возможно только в рамках серьезных обстоятельств. Среди наиболее распространенных оснований — раздел имущества при бракоразводном процессе, принудительный выкуп ввиду незначительности, споры, связанные с наследством, нарушение интересов детей, неправомерное проведение сделки.
Прежде чем обращаться в суд, попытайтесь решить вопрос мирным путем. Например, предложите выкупить долю по рыночной стоимости или пойти на какой-то компромисс, выгодный обеим сторонам. Далее нужно дождаться ответа, и обращаться в суд только при получении отказа.
Также можно попробовать лишить собственника доли в квартире через суд путем принудительного отчуждения. Оно возможно при серьезных основаниях таких, как нарушение обязательств по кредитному договору или игнорирование обязанности оплачивать коммунальные платежи.
Отсудить долю возможно и путем принудительного выкупа. Для этого выкупаемая доля должна быть малозначительной, а также должен отсутствовать существенный интерес собственника в использовании общего имущества. Вообще стоит сказать, что судебная практика в таких делах неоднозначна, ведь они достаточно сложные и непредсказуемые.
Чем отличается комната от выделенной доли в квартире?
Как такового отличия между частью квартиры и комнаты нет. Они отличаются только площадью в недвижимом имуществе. Но часть собственника по площади равной или приближенной к комнате в этой квартире, продать легче, чем незначительную долю. Также предложить купить долю квартиры вначале следует не другому лицу, а другому собственнику или собственникам доли этой квартиры, и только после его или их отказа можно продать часть квартиры другому лицу.
Перед тем, как продать долю в квартире, владелец должен четко понять, какая часть жилплощади входит в его владение. Так, у собственника комнаты на руках имеется документ, в котором прописывается тип, площадь и иные технические характеристики собственности.
Владелец не выделенной доли не понимает, из каких комнат состоит его собственность. Так, у гражданина может находиться в собственности 1/2 доли от двухкомнатной квартиры. В помещении имеются две жилые зоны, однако в свидетельстве о собственности строго не указано, какая из них «закреплена» за гражданином. Собственнику придётся согласовывать не только факт продажи или обмена доли, но и ремонт с другими владельцами жилплощади.
Законодательством не установлена величина и количество долей собственников. Например, квартира может быть разделена между пятью собственниками в совершенно разном процентном соотношении – от 90% до 1%, а иногда и до 0,1%.
Налоги при продаже долей в РБ
Процедура продажи доли приравнивается к реализации целой квартиры. В таком случае, если в течении пяти лет вы уже продавали квартиру, то за процедуру придётся заплатить подоходный налог в размере 13%. Сумма выплаты рассчитывается не со всей суммы сделки, а только с полученного дохода.
Каков внесудебный и судебный порядок выдела доли?
Согласно п 1. и 3. ст. 255 ГК имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Таким образом, при выделении своей доли в жилом помещении Вы можете договориться с другими участниками самостоятельно. Если же согласия между участниками не произошло, Вы вправе выделить свою долю в судебном порядке с помощью подачи искового заявления.
Правила оформления сделки без участия всех собственников
1. Доля в квартире в Беларуси
Каждый собственник квартиры в Беларуси имеет определенную долю в совместной собственности. Доля определяется исходя из доли вклада каждого собственника в приобретение квартиры.
2. Важность согласия всех собственников
Согласие всех собственников квартиры необходимо для осуществления любых действий, связанных с ней, включая продажу, дарение, перевод доли в собственности и другие сделки.
3. Исключение доли без согласия
Существует возможность оформить сделку с долей в квартире без согласия других собственников только в случаях, предусмотренных законодательством Беларуси. Некоторые из таких случаев включают дарение доли детям или супругу, реализацию права преимущественной покупки и др.
4. Предварительное согласие заинтересованных лиц
В случае, если сделка без участия всех собственников допускается законом, необходимо получить письменное предварительное согласие от заинтересованных лиц, которые не являются собственниками квартиры. Это может быть подтверждение получено от прокуратуры или суда.
5. Регистрация сделки и ее последствия
Сделка, совершенная без участия всех собственников или без предварительного согласия заинтересованных лиц, считается недействительной. Такая сделка не подлежит государственной регистрации и не порождает правовых последствий. Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуется соблюдать все необходимые правила в оформлении сделок с долей в квартире.
Как можно отсудить долю в квартире у собственника?
Отчуждение доли у собственника возможно только в рамках серьезных обстоятельств. Среди наиболее распространенных оснований — раздел имущества при бракоразводном процессе, принудительный выкуп ввиду незначительности, споры, связанные с наследством, нарушение интересов детей, неправомерное проведение сделки.
Прежде чем обращаться в суд, попытайтесь решить вопрос мирным путем. Например, предложите выкупить долю по рыночной стоимости или пойти на какой-то компромисс, выгодный обеим сторонам. Далее нужно дождаться ответа, и обращаться в суд только при получении отказа.
Также можно попробовать лишить собственника доли в квартире через суд путем принудительного отчуждения. Оно возможно при серьезных основаниях таких, как нарушение обязательств по кредитному договору или игнорирование обязанности оплачивать коммунальные платежи.
Отсудить долю возможно и путем принудительного выкупа. Для этого выкупаемая доля должна быть малозначительной, а также должен отсутствовать существенный интерес собственника в использовании общего имущества. Вообще стоит сказать, что судебная практика в таких делах неоднозначна, ведь они достаточно сложные и непредсказуемые.
Как правильно продать долю в квартире
Если спорный вопрос не удалось урегулировать без конфликта, то придется его решать через суд.
Перечислим последовательность действий:
- подготовить требуемый комплект документов;
- оплатить государственную пошлину;
- составить исковое заявление;
- направить в суд свою просьбу о выделение доли в квартире в натуре вместе со всеми документами;
- посещать все судебные заседания, при необходимости предоставлять обоснование выдвинутых требований;
- дождаться решения суда и получить его на руки.
При получении отрицательного вердикта – обжаловать его в вышестоящем органе, положительное решение передается в Росреестр для переоформления доли собственности.
Исковое заявление направляется в районный или городской суд, так как цена выдвигаемых требований о выделе доли обычно превышает 50 тыс. руб.
Основные нормы составления искового заявления регламентированы в ст. 131, 132 ГПК РФ.
Перечислим обязательные пункты:
- наименование судебного органа;
- информация о заявителе и ответчике по делу;
- наименование документа;
- сумма исковых требований;
- перечень документов, подтверждающих право собственности на объект;
- подробное описание квартиры и части, на которую претендует заявитель (метраж, этаж, количество комнат и т.д.);
- причины возникновения спорного вопроса;
- обоснованность предъявляемых требований;
- перечислить список приложенных бланков;
- дата составления и подпись истца.
Предоставление жилых помещений в безвозмездное пользование
На основании п. 2 ст. 67 ЖК собственник жилого помещения вправе в порядке, установленном ЖК, предоставить занимаемое им жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование гражданам (родственникам, свойственникам) с заключением договора безвозмездного пользования жилым помещением в простой письменной форме.
Согласно п.п. 2 и 48 ст. 1 ЖК к родственникам относятся супруг (супруга), родители, усыновители (удочерители), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, а также иные граждане, находящиеся в родственной связи, имеющие общих предков до прадеда и прабабки включительно. Свойственники – это родители, усыновители (удочерители), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки супруга (супруги), а также супруг (супруга) детей (п. 51 ст. 1 ЖК).
Определено также (п. 3 ст. 67 ЖК), что граждане, которым жилое помещение временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование, обязаны в течение 3 суток освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника жилого помещения, а в случае отказа они подлежат выселению с проживающими совместно с ними гражданами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
Если доля владельца эквивалента какой-либо из жилых комнат в квартире, то он может сдавать ее в аренду. Однако здесь есть нюанс: согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, для официальной сдачи комнаты и заключения договора найма жилого помещения нужно согласие всех собственников.
То есть, если вы хотите сдавать свою долю, то для начала необходимо поговорить с другими владельцами долей и получить от них согласие. Их присутствие понадобится при оформлении и регистрации договора о сдаче комнаты в ЖЭУ. Как вариант – если позволяют обстоятельства, можно предложить другим собственникам сдавать квартиру целиком и делить доход пропорционально долям в жилом помещении.
Если один из собственников самовольно решил сдать свою часть квартиру без согласия других владельцев, то они вправе обратиться с жалобой в милицию или в налоговую инспекцию.
Весомый аргумент в пользу продажи всей квартиры – они более востребованы на рынке, чем комнаты и доли. Их проще продать и выручить сумму больше. После сделки каждый забирает свою часть суммы, соответствующую доле.
Если обстоятельства складываются так, что продать всю квартиру целиком невозможно, можно продать свою долю. В таком случае стоит помнить, что преимущественным правом покупки обладают сособственники объекта недвижимости. Если вы приняли решение продавать свою долю в квартире, то должны предложить совладельцам купить её. Это нужно сделать до того, как вы разместите объявление о продаже в интернете или начнете предлагать комнату всем желающим.
Недопустимо предлагать другим собственникам купить долю за 20 000$ в эквиваленте, а после отказа предлагать другим покупателям за 15 000$. При продаже условия должны быть одинаковыми для всех покупателей.
Если вы планируете продать свою долю в квартире, то обязаны через нотариуса отправить письменное извещение остальным собственникам. В нем нужно указать: желаемую сумму, сроки, порядок оплаты. Такой способ позволит подтвердить факт, что документ был вручен адресату или адресат отказался принимать его. В нотариальной конторе такая услуга стоит 2 базовые величины. На момент подготовки статьи это 58 белорусских рублей.
Как продать долю жилплощади в Беларуси?
Выделить долю в квартире можно только после ее приватизации, так как неприватизированная квартира собственностью гражданина не является, а, следовательно, он не может производить с ней каких-либо операций.
После того как квартира приватизирована и находится в долевой собственности, у ее сособственников есть 2 варианта произвести выдел долей в квартире:
- вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
- вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.
После того как собственники либо достигли согласия, либо суд вынес соответствующее решение в документы на квартиру вносятся изменения. Такие же изменения вносятся в Государственный реестр недвижимости.
Как только изменения внесены, у собственника появляется возможность совершать операции со своей долей.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Как подарить долю в квартире родственнику
Преимущественно недвижимость дарят близким родственникам, ведь с такого вида дарения не платится налог. Но, чтобы подтвердить тесные родственные связи понадобится предоставить такие документы, которые подтвердят степень родства.
Бывает, что одной квартирой владеет одновременно нескольких хозяев в долях. Законом допускается такое владение. Каждый при этом владеет своей собственностью в долевом выражении. К договору дарения доли жилья (квартиры) применимы те же условия, которые действуют и при дарении всей квартиры. Стоит отметить важный момент. Если участник общей долевой собственности желает подарить свою долю, то все другие совладельцы не имеют права на преимущественный выкуп. Поэтому, в данном случае злоупотреблять своими правами и создавать препятствия отчуждению прочие собственники не смогут. Если речь идет о дарении доли квартиры, которая формально принадлежит одному из супругом, но является совместно нажитым в браке имуществом – собственность общая мужа и жены, то для дарения этой доли требуется письменное согласие от второго супруга с обязательным его нотариальным заверением.