Дешевле ли зем участок под ИЖС в аренде чем собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дешевле ли зем участок под ИЖС в аренде чем собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если аренда земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, превышает срок в один год, то заключенный между сторонами договор необходимо обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого достаточно отправить заявку, к ней приложить копии заключенного договора и кадастровый паспорт на землю.
Сложно ли государству изъять участок, предоставленный в аренду на 49 лет?
Увы, на постсоветском пространстве не выработалось сколь-нибудь уважительное отношение к частной собственности. И земля, предоставленная в аренду, в первую очередь воспринимается как имущество государства. В этом смысле показателен от 05.04.2013, изданный для регулирования правоотношений в связи с расширением Москвы путём присоединения к ней соседних территорий.
В ст.10 ФЗ в завуалированной форме указано, что при необходимости имущество изымается путём прекращения прав на земельный участок. У фактического владельца недвижимости есть только возможность требовать большую цену – без надежды на удовлетворение запроса. На выражение несогласия и урегулирование спора даётся три месяца. Не уложился? Тогда орган, принявший решение об изъятии, идёт в суд с иском. Как думаете, какое решение будет принято?
А в ст.11 того же ФЗ отмечено, что при отсутствии документа на землю, подлежащую изъятию, компенсация приводится в минимальном размере. И здесь же, во второй части, отмечен порядок урегулирования спора с арендатором (тем самым, который взял кусок земли на 49 лет). При изъятии имущества с жилыми домами положены следующие варианты компенсации:
- Земельный участок с жилым домом или участок с жилым помещением в доме блокированной застройки;
- Квартира;
- Участок для ИЖС.
Как юрист отмечу крайнюю размытость формулировок ФЗ №43. Например, «жилые помещения в домах блокированной застройки». Это что, таунхаусы? Или комнаты в общежитии? Или один коттедж на 3-4 семьи? Могу долго рассуждать и про другие пункты, но не вижу смысла. Отдельные положения могут быть интерпретированы по-разному, что оставляет богатый простор для трактовки закона. Так быть не должно.
Интересный факт! В России громко прозвучали истории изъятия участков для нужд государства при проведении Олимпиады-2014 в Сочи и при строительстве магистрали «Таврида» в Крыму. Как в первом, так и во втором случае бывшие пользователи оказались недовольны компенсациями.
- Аренда
- Банковские программы
- Без рубрики
- БТИ
- Видео
- Военная ипотека
- ВТБ
- Выселение
- Гараж
- Дачная амнистия
- Долевое участие
- ЕГРН
- Жилищные условия
- Зарубежная недвижимость
- Затопление квартиры
- ИЖС
- Ипотека
- Ипотека на вторичное жилье
- Ипотека на загородный дом
- Ипотека на новостройку
- Ипотека по двум документам
- Ипотека с господдержкой
- Квартиросъемщик
- Квартплата
- Коммунальные платежи
- Недвижимость
- Перепланировка
- Переуступка
- Приватизация
- Продажа
- Промсвязьбанк
- Райффайзенбанк
- Расселение
- Регистрация граждан
- Рефинансирование
- Росбанк
- Россельхозбанк
- Сбербанк
- Семейная ипотека
- Статьи
- Субаренда
- ТСЖ
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:
- присутствует договор аренды;
- человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
- имущество находится в наследуемом пожизненном владении.
На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.
Сколько стоит аренда земли для разных целей в разных регионах России?
Сравнить цены на аренду земли весьма проблематично. Арендная плата может существенно варьироваться не только между регионами, но даже по близлежащим участкам. Как уже говорилось, это связано с учетом комплекса факторов при определении цены аренды.
Приведем только несколько примеров стоимости аренды участков земель по регионам, которые позволяют понять порядок цен. Стоимость права аренды земельного участка приведена на основании официальной информации о торгах, проводимых местными властями перед заключением договоров аренды.
Таблица Стоимость аренды 1 га земли в разных регионах
| Месторасположение участка | Предназначение земли | Стоимость годовой аренды, руб./га |
| Краснодарский край, Отрадненский район | с/х | 750 |
| Ростовская область, Азовский район | с/х | 4700 |
| Краснодарский край, Калининский район | с/х | 2000 |
| Московская область, Луховицкий район, дер.Матвеевка | с/х | 20000 |
| Московская область, Орехово-Зуево | с/х | 16000 |
| Московская область, Сергиево-Посадский район | с/х | 16500 |
| Московская область, Коломенский район | с/х | 1600 |
| Московская область, Серпуховский район, Новая деревня | с/х | 1400 |
| Кабардино-Балкарская Республика, Баксанский район, село Баксаненок | с/х | 2251 |
| Чкаловский район Нижегородской области | Земля поселения | 1350000 |
| Тульская область, Ясногорский район | Земля поселения для ИЖС | 1100000 |
| Свердловская область, Слободо-Туринский район, Красный Яр | с/х | 450 |
| Санкт-Петербург, Пушкин | с/х | 3400 |
| Архангельская область, Верхнетоемский район, Двинской поселок | Ведение ЛПХ | 83000 |
| Челябинская область, Сосновский район, деревня Томино | Ведение ЛПХ | 150 |
| Тверская область, Калининский район, Кривцово | Огородничество | 135200 |
| Тверская область, город Торжок | ИЖС | 454000 |
| Биробиджанский р-н, село Раздольное | ИЖС | 24226 |
| Республика Тыва, Монгун-Тайгинский район, село Тоолайлыг | ИЖС | 33750 |
| Калужская область, Спас-Деменский район | ИЖС | 50900 |
| Свердловская область, Шалинский район, Шаля | ИЖС | 43726 |
| Пензенская область, Пенза | ИЖС | 1423529 |
| Ханты-Мансийский Автономный округ — Югра АО | ИЖС | 526315 |
| Кемеровская область, Новокузнецк | ИЖС | 1785714 |
| Татарстан Республика | Огородничество | 807500 |
| Красноярский край, Минусинский район, Верхняя Коя | Огородничество | 13856 |
Строимость и сроки сделки при покупке или продаже арендованного земельного участка
Если земельный участок находится в аренде, то его собственником является государство или муниципалитет. Вопрос о возможности продажи или покупки арендованной земли волнует многих людей. Давайте разберемся, какие условия и процедура позволяют реализовывать такую сделку.
Если земля арендована на длительный срок, например, на 49 или 99 лет, то арендатор имеет право выкупить участок и стать его полноправным хозяином. Однако, стоит помнить, что не всегда такая возможность предоставляется арендатору, поэтому следует узнавать у муниципалитета или у государства, какие правила действуют в каждом конкретном случае.
Если же арендованный земельный участок находится во временном пользовании и принадлежит государству или муниципалитету, то сделка по его продаже возможна только при переуступке права пользования третьему лицу. В этом случае стоит учесть, что нельзя продать саму землю, только права на строения, находящиеся на ней.
При обращении за покупкой или продажей арендованной земли необходимо представить все необходимые документы в органы местного самоуправления или другие организации, которые занимаются оформлением прав на землю. Органы муниципалитета или государства проведут проверку документов и, при соблюдении всех условий, могут разрешить провести сделку.
Стоимость и сроки сделки при покупке или продаже арендованного земельного участка зависят от различных факторов, таких как размер участка, его местоположение и наличие строений на нем. Также стоит учитывать, что при продаже арендованной земли могут быть дополнительные расходы, связанные с обязательными платежами в муниципалитет или государство.
Процедура покупки или продажи арендованного земельного участка обычно включает в себя следующие шаги:
- Обращение к муниципалитету или государству для уточнения возможности сделки по указанным участкам.
- Подготовка необходимых документов, таких как договор купли-продажи, технический паспорт земельного участка, выписка из ЕГРН.
- Подписание договора купли-продажи и оплата сделки.
- Передача прав на земельный участок и регистрация сделки в органах местного самоуправления.
Время, необходимое для осуществления такой сделки, может варьироваться и зависит от загруженности органов местного самоуправления или других организаций, занимающихся оформлением прав на земельный участок. Обычно процесс занимает несколько недель до нескольких месяцев.
Несмотря на определенные сложности при покупке или продаже арендованного земельного участка, данная процедура возможна при соблюдении всех условий и требований со стороны муниципалитета или государства. Поэтому перед началом такой сделки рекомендуется проконсультироваться со специалистами в области недвижимости или юридическими экспертами, чтобы избежать возможных опасностей и ошибок при оформлении документов и проведении сделки.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Бесплатное получение участка
Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:
- Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
- Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.
- Семья арендатора имеет не менее трех детей.
Плюсы и минусы процедуры
Сравнивая арендованный и собственный земельный участок, следует отметить, что первое время землю выгоднее арендовать, так как проще оформить документы, минимальное первоначальное вложение.
Но на протяжении длительного периода вырисовываются несомненные плюсы собственной земли:
- если Вами начато капитальное строительство на арендованном участке, то необходимо учитывать риск того, что участок могут забрать;
- выкупленный участок Вы можете сдавать в аренду и получать постоянный доход;
- земля со временем дорожает, в будущем Вы можете её продать с прибылью;
- вам легче привлечь инвестиции в бизнес, который ведется на собственном земельном участке.
Если срок аренды истечет до окончания строительства
Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?
Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.
Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.
Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.
В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:
— изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);
— единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).
Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако решать проблемы «обманутых дольщиков» для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.
Как осуществляется аренда
Понятие аренды земли аналогично понятию права аренды земельного участка. Последнее наиболее часто упоминается в официальных материалах. Основными составляющими отношений такой аренды являются собственник земли, передающей ее в аренду и арендатор, который берет ее во временное пользование. Обе стороны заключают договор, в котором отражаются существенные условия аренды.
При этом важно принимать во внимание, что договор аренды земли помимо заключения в письменном виде должен быть зарегистрирован в государственном органе по вопросам земельных ресурсов. Поэтому срок целесообразно указывать с момента госрегистрации договора, т.е. когда он приобретает юридическую силу. Устные договоренности о временном пользовании землей никакой силы не имеют.
Как в 2022 году перевести арендованный участок ИЖС в собственность
Чтобы получить надел в аренду, следует:
-
выбрать свободный участок из земель муниципального фонда путем обращения в местную администрацию или через Публичную кадастровую карту;
-
обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы размещения участка;
-
подать заявление в муниципальное учреждение;
-
заключить договор аренды;
-
оформить у кадастрового инженера межевой план на надел;
-
зарегистрировать договор через службу Росреестра или МФЦ;
-
получить выписку из ЕГРН.
После завершения строительства в местную администрацию представляется акт согласования с профильными службами и ведомствами о приемке готового объекта и его соответствии законодательству. Сразу можно обратиться за выкупом земельного надела.
Для регистрации права собственности на жилой дом потребуется получить технический план у кадастрового инженера и подать документы в МФЦ.
Проконсультироваться можно и у местных земельных юристов, но лучше сначала посетить местную администрацию, которая выдала участок в аренду. Она прописана в договоре аренды или соглашении уступки прав. Например, в Московской области таким органом является Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ).
Сотруднику администрации нужно предоставить договор аренды/соглашение об уступке и подробно рассказать о своей ситуации. Сотрудник расскажет об условиях выкупа, стоимости, соответствует ли участок требованиям по площади. Обычно рассказывают о требованиях к жилому дому в общих чертах, но расспросить все равно стоит об этом.
В данной ситуации все гораздо сложнее: 1) заказать схему расположения участка на кадастровом плане территории. 2) согласовать границы границы с администрацией (арендодателем). 3) установить границы с помощью межевания. 4) внести границы в кадастр недвижимости. 5) Теперь можно выкупить участок. Давайте разберемся с каждым шагом.
Во многих городах/поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, лучше так и сделать.
Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.
- Всем арендаторам или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ и подать следующие документы (оригиналы и копии):
- Паспорта арендаторов;
- Если на участке стоит дом, правоподтверждающий документ на этот дом – свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
- Межевой план на диске и акт согласования границ с соседями – шаг №2. Распоряжение администрации о предварительном согласовании подавать не нужно, потому что информация о нем будет уже указана в межевом плане;
- Нотариальную доверенность, если документы подает доверенное лицо.
- Сотрудник составит заявление, которое нужно проверить и подписать. Если участок не стоял на кад.учете — заявление будет о постановке на учет. Если стоял, но без установленных границ — заявление о внесение сведений в ЕГРН.
- После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку/опись об их получении. Документы отправляются регистратору.
Услуга бесплатна. По закону срок — 7 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
- В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут письменное уведомление об окончании услуги.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
Что делать, если купил недвижимость, а саму землю не покупал?
Первое с чем нужно определиться — это тип земельного участка. Если вы задумываетесь о том, как купить участок земли под строительство дома, то лучшим вариантом будет участок ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Приобретая участок ИЖС вы без проблем сможете:
- Подать уведомление о строительстве жилого дома;
- Получить налоговый вычет после строительства дома;
- Оформить ипотеку на землю;
- Сделать постоянную регистрацию в построенном на участке доме.
Если же участок вам нужен в качестве дачи, можно обойтись и участком СНТ (садовое некоммерческое товарищество) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
Перед тем как купить земельный участок ИЖС, нужно учесть множество факторов:
- Расположение;
- Окружающая инфраструктура;
- Размер участка;
- Наличие коммуникаций;
- Наличие муниципального обслуживания;
- Юридическая чистота;
- Уровень грунтовых вод и тип грунта;
- Рельеф;
- И многое другое.
Читайте подробно о том, как правильно выбрать участок ИЖС здесь.
После подписания договора купли-продажи приобретенную землю нужно оформить в собственность. Для этого понадобится собрать пакет документов и обратиться в Росреестр или МФЦ. Подробно процедура оформления земли в собственность описана здесь.
За регистрацию земельного участка придется заплатить госпошлину (стоимость для физ. лиц):
- За участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 350 руб.
- За участки с другими видами разрешенного использования — 2 000 руб.
Покупая участок ИЖС, вы имеете право на получение налогового вычета. Однако есть условие: на участке обязательно должен быть оформленный в собственность жилой дом. Поэтому, если вы купили участок под строительство, получить налоговый вычет вы сможете только после завершения строительства и регистрации дома на нем.
Освободите себя от лишних вопросов и бюрократической волокиты — купите земельный участок в коттеджном поселке:
- Все участки уже имеют необходимую документацию, можно посмотреть все участки на кадастровой карте;
- Ко всем участкам уже подведены коммуникации;
- Во всех поселках проведены геологические изыскания;
- В поселках есть собственная сервисная компания;
- Поселки оснащены инфраструктурой для комфортной жизни.
Запишитесь на экскурсию по нашим коттеджным поселкам:
- «Заповедный» (Ирбитский тракт)
- «Сказка» (Ирбитский тракт)
- «Есенино» (Московский тракт)
Сравнить наши поселки в единой таблице вы можете тут.
Наши специалисты помогут вам оформить ипотеку на земельный участок и проконсультируют по любому вопросу. Вы можете оставить заявку на расчет ежемесячного платежа по ипотеке, и мы с вами свяжемся.
Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории. Присоединяйтесь к нам!
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
Перевод земельного участка из аренды в собственность возможен после постройки дома на данном участке в категории ИЖС. Оформление права собственности на участок земли после постройки дома подлежит проверке по данным, представленным в заявлении о переводе из аренды в собственность, согласно действующему законодательству.
Для перевода земельного участка из аренды в собственность необходимо обратиться в органы земельных отношений с заявлением и собрать необходимые документы. Существуют несколько способов оформления права собственности на землю, в том числе и платные услуги, чтобы проверить стоимость перевода, и обратиться в органы земельных отношений за получением подробной информации по данному вопросу.
Перевод земельного участка из аренды в собственность может быть отказан в случае незавершенного строительства дома, участка или несоответствия требованиям законодательства о земельных отношениях. По закону есть категории объектов, которые не могут быть переведены в собственность.
При оформлении права собственности на землю после постройки дома важно знать, какие сроки и процедуры существуют, чтобы не было задержек и проблем с оформлением документов. Перед началом строительства рекомендуется проверить возможность перевода участка из аренды в собственность и получить подробные консультации у специалистов в данной сфере.