Как узаконить перепланировку в нежилом помещении многоквартирного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в нежилом помещении многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, вопросы, связанные с реконструкцией несуществующих помещений, возникают в контексте различных типов недвижимости. Разница между жилыми и служебными зданиями может быть важным фактором, определяющим необходимость согласования или узаконивания реабилитации.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Проводятся специализированные профессиональные реабилитационные обследования
Если нежилое помещение было переоборудовано, то для узаконивания этих изменений необходимо провести специальное экспертное обследование объекта. Данное исследование позволяет определить соответствие перепланировки требованиям технических регламентов, установленных в Росреестре.
В отличие от жилых зданий, согласование перепланировки коммерческих объектов требуется всегда. Если перепланировка проводится в жилом здании, то она может быть узаконена без исследования, если она проводится до 2020 года и разница между фактическими и зарегистрированными аспектами не превышает 20%. Если в узаконивании перепланировки отказано, это можно согласовать с Росреестром с помощью исследования.
Обследование переоборудования помещений проводится с целью определения соответствия техническим регламентам и изменениям, а также обеспечения безопасности здания. Специализированные эксперты обследуют объект, анализируют выполненные работы и выявляют возможные нарушения. По результатам обследования составляется отчет и подается в Росреестр для определения возможности узаконивания перепланировки.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Кто согласовывает перепланировки в помещениях ОКН?
Если речь идет о перепланировке в нежилом помещении, расположенном в МКД, да еще и в здании-памятнике архитектуры, нужен особый набор согласований. Решения МВК без согласования КГИОП не получить. Перепланировки помещений в зданиях ОКН согласовываются с КГИОП, а государственную историко-культурную экспертизу проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. Кроме того, нужны согласования с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.
В первую очередь необходимо подать заявления на выдачу Задания на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению объекта культурного наследия в КГИОП. Только после проведения всех необходимых обследований и изысканий можно будет приступать к разработке Проекта. Параллельно с разработкой Проекта запускаются работы по проведению государственной историко-культурной экспертизы.
Только после этих работ возможно приступить к первому этапу — согласованию в КГИОП!
Также, в зависимости от вида работ на объекте, может возникнуть необходимость в согласовании Проекта в ряде инстанций:
- СЭС (например, если переносятся санузлы и т.д.)
- МЧС (демонтаж дверного проема, изменение конфигурации пространства помещения и т.д.)
- УК (изменение разводки инженерных сетей и т.д.).
Согласование перепланировки офиса
Процедура согласования перепланировки офиса или другого помещения, которое находится в торговом или ином коммерческом здании, регулируется местными актами. Тем не менее в общем она одинакова по всей стране.
Чтобы узаконить вмешательство в планировку офиса, необходимо:
- Обратиться в БТИ за изготовлением техпаспорта.
- Составить проект работ с участием архитектора.
- Собрать необходимые документы по списку.
- Обратиться с заявлением и документами в администрацию (префектуру) района.
- Дождаться решения по заявлению (от 30 до 45 дней).
- Получить разрешение на согласование.
- Произвести строительные работы.
- Принять работы по акту и ввести помещение в эксплуатацию.
Пакет документов включает:
- заявление на согласование;
- выписку из ЕГРН на помещение;
- технический паспорт из БТИ;
- проект перепланировки.
Дополнительно могут потребоваться заключения о соответствии пожарным и санитарным нормам и, если работы производит арендатор, договор аренды или согласие собственника на производство манипуляций.
Как законодательно регулируется процесс перепланировки?
Законодательные акты, касающиеся узаконивания перепланировки нежилого помещения для многоквартирных домов или отдельно стоящих нежилых зданий, различаются.
Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме законодательно регламентируется для объектов расположенных в МКД. Это означает, что переустройство и перепланировку объектов, не используемых для жилья, нужно согласовывать и узаконивать по правилам для жилых многоквартирных домов.
Перепланировка или переустройство помещений, расположенных в нежилых зданиях законодательно отличается в зависимости от характера вносимых изменений. Если планируется или уже выполнено изменение внешнего облика объекта недвижимости, для территории Москвы с 2022 года действует отдельное Постановление Правительства Москвы, предписывающее порядок получения разрешения на работы от Москомархитектуры. В случае, если изменения затронули только внутреннюю конфигурацию объекта недвижимости, узаконивание проводится рабочей группой в лице проектировщика, собственника, строительной организации и кадастрового инженера, без отдельного согласования с надзорным ведомством, но с оформлением необходимых проектных и кадастровых документов.
МЖИ может рассмотреть проект и иные документы на перепланировку как в жилых, так и в нежилых помещениях многоквартирного дома. Для того, чтоб вы удачно имели возможность получить разрешение мосжилинспекции, вам необходимо подать следующие документы:
- Согласие собственников в письменной форме;
- Техническое заключение, которое будет подтверждать безопасность работ для несущих конструкций дома;
- Протокол собрания абсолютно всех собственников дома;
- Заявление о согласовании;
- Документы, которые будут подтверждать право на квартиру или помещение;
- Копию технического плана объекта из БТИ.
Узаконивание перепланировки через суд
Независимо от последовательности действий по перепланировке заявители иногда получают отказ в согласовании. Если с собственником, жильцами МКД такой вопрос урегулировать относительно просто, с надзорными органами или муниципалитетом дискутировать бессмысленно. Обычно они придерживаются некоей позиции, основанной на федеральных, местных нормативных актов. Тогда единственным способом получить разрешение становится иск в суд.
Перед обращением в суд рекомендуется убедиться в отсутствии нарушений законодательства РФ. Если таковое обнаружит судья, в иске будет отказано. В остальных случаях, как правило, судебное решение выносится в пользу истца. И по его вступлению в законную силу Росреестр регистрирует объект независимо от позиции его должностных лиц.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Перепланировка нежилого помещения в жилом доме
Если юрлицо владеет жилой площадью в многоквартирном доме, вначале нужно изменить ее статус (процедура регламентируется 3 главой ЖК РФ). Получить разрешение реально, если внизу нет жилых помещений. Это возможно, если пространство расположено на первом этаже либо под ним находятся только нежилые площади.
Получать новый статус и узаконивать перепланировку нельзя в следующих случаях:
-
помещение находится над квартирами людей;
-
попасть внутрь можно только через подъезд (нет возможности оборудовать отдельный вход);
-
объект используется для постоянного проживания, является частью жилого пространства;
-
помещение относится к наемному зданию социального пользования;
-
недвижимость не соответствует требованиям, не может быть приведена в соответствие даже путем внесения коррективов;
-
изменение статуса связано с религиозной деятельностью компании;
-
помещение обременено правами посторонних лиц.
Если все хорошо и новый статус получен, нужно обратиться в Роспотребнадзор для утверждения. Иногда перепланировка предполагает внесение сложных конструктивных, инженерных изменений. Следовательно, может потребоваться одобрение других профильных государственных инстанций.
Вторым шагом становится передача пакета бумаг сотрудникам Мосжилинспекции. Он включает:
-
письменное разрешение владельца (для арендаторов);
-
подтверждение права собственности;
-
техпаспорт БТИ;
-
техническое заключение;
-
результат проектирования, выполненного специализированной службой;
-
положительное заключение Роспотребнадзора и АПУ при изменении фасадных элементов здания;
-
одобрение архитекторов дома либо соответствующей фирмы;
-
договор, заключенный с лицензированной организацией, которая берет на себя обязанность контролировать процесс переустройства.
Стоимость согласования перепланировки в нежилых домах
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
|
Проектная документация: — ТЗК (техническое заключение) от 25 000 — Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 25 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки |
| Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры)
Заказ/Вызов/Получение документов БТИ. от 60 000 |
30-60 | Выход архитектора
Выход инспектора БТИ. |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 45 000 |
Официальные платежи. |