Что такое свободная продажа квартиры и альтернативная продажа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры и альтернативная продажа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Что такое альтернативная сделка
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Преимущества безальтернативной сделки
Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.
Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.
Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.
Что такое альтернатива, цепочка и в чем разница
Альтернатива — это квартира, которую продавец подбирает взамен продающемуся жилью.
Цепочка — вид сделки с недвижимостью, где несколько участников и альтернативных продаж.
В альтернативной сделке участвует два объекта и три стороны: покупатель, продавец и покупатель-продавец.
Пример
Иннокентий хочет купить квартиру Прасковьи. Как только девушка продаст объект, ей негде будет жить. Она находит альтернативу: квартиру Родиона.
Выходит, что в альтернативной сделке участвовало три стороны и два объекта:
- Иннокентий — покупатель квартиры Прасковьи;
- Прасковья — продавец объекта и покупатель жилья Родиона;
- Родион — продавец квартиры.
Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.
Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.
По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.
Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.
Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир
Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000
Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.
Особенности сделки:
- в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
- в совместной собственности мужа и жены;
- родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
- дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
- погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.
В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.
Что мы сделали:
- нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
- оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
- после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
- получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
- получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.
Как прошла сделка:
- подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
- заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
- одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
- подписали кредитные договоры;
- зарегистрировали семью в Долгопрудном;
- отчитались перед органами опеки.
Свободная сделка: лучший выбор или еще больше рисков?
Свободная сделка — это еще один тип сделок с недвижимостью, который стоит рассмотреть. Основная особенность свободной сделки — это отсутствие пошаговой инструкции, как в случае альтернативной или прямой сделки. В свободной сделке продавец и покупатель имеют большую свободу действий и могут самостоятельно определить условия и порядок сделки.
Однако, свободная сделка также не освобождает от рисков. Решение принимать только продавцу и покупателю. Участие в свободной сделке может привести к непредвиденным сложностям и потере времени. Поэтому, прежде чем выбрать свободную сделку, рекомендуется тщательно оценить все риски и уровень своей готовности к самостоятельной проведению сделки.
В итоге, выбор между альтернативной, прямой и свободной сделкой зависит от многих факторов, таких как ваш уровень риска, наличие времени для подготовки документов и желание быть самостоятельным. Независимо от выбранного типа сделки, важно детально изучить все особенности и подводные камни каждого вида сделок и быть готовым к возможным сложностям.
Как проходит прямая продажа залогового имущества?
Бывают ситуации, когда продавец продает недвижимость, которая выступает в качестве залога по договору займа между ним и кредитной организацией, как правило, банком. То есть недвижимость ранее была приобретена в ипотеку. Такую залоговую (ипотечную) недвижимость владелец также может выставить на прямую продажу. Но есть определенные нюансы:
- прямая продажа продавцом залоговой недвижимости может быть осуществлена только с согласия кредитной организации, т.е. банка, в котором данная недвижимость находится в качестве залога;
- покупатель залоговой недвижимости сначала должен перечислить деньги на счет в банке для погашения долга продавца. Когда приходит погашение по остатку долга, банк снимает обременение с недвижимости. А оставшуюся сумму по сделке покупатель вносит в тот же день, когда получает от банка закладную с записью о погашении всей суммы долга.
Но нередки случаи, когда покупатель по предварительному договору дает продавцу аванс или задаток в размере суммы, нужной для погашения кредита, и продавец гасит кредит и снимает обременение. Затем стороны подписывают договор купли-продажи, и продавец получает оставшиеся деньги, а покупатель объект недвижимости. Тогда банк в таком случае никакого отношения к сделке не имеет.
Особенности оформления альтернативной сделки
Логическая схема в альтернативной сделке следующая: продавец первой квартиры намерен на деньги от сделки приобрести альтернативную (вторую) квартиру. Таким образом, он является одновременно и продавцом и покупателем. Еще в сделке участвуют покупатель первой квартиры и продавец второй квартиры. Деньги от покупателя первой квартиры могут поступить на счет продавца квартиры, а оттуда на счет продавца второй квартиры или же сразу на счет продавца второй квартиры. Продавец первой квартиры, в зависимости от ситуации, доплачивает разницу в цене продавцу второй квартиры или оставляет себе часть денег, полученных от покупателя своей квартиры.
Получается, что в альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны и два объекта недвижимости.
В альтернативных сделках могут одновременно продаваться и покупаться от двух до пяти квартир. Такие сделки называются «цепочками». Если в сделке участвуют больше пяти квартир, то, как правило, сделку разбивают на несколько альтернативных или прямых продаж.
Существует несколько видов альтернативной сделки:
- сделка без доплаты — продавец первой квартиры отдает за покупку второй все полученные от покупателя деньги;
- сделка с доплатой — продавец первой квартиры добавляет к вырученным от продажи деньгам еще какую-то сумму, чтобы купить вторую квартиру;
- разъезд (или съезд) — продавец первой квартиры взамен покупает две или три квартиры меньшего размера. Либо продавец нескольких первых квартир взамен приобретает один объект большего размера .
Оформление альтернативной сделки с недвижимостью ничем не отличается от прямой продажи. Разница только в количестве лиц и объектов недвижимости, участвующих в процессе. Все этапы сделки остаются прежними:
- оценка объектов недвижимости;
- поиск и привлечение покупателей;
- проверка юридической чистоты и владельцев объектов недвижимости: запрос выписок ЕГРН и выписок из домовых книг, проверка задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Обычно на этом этапе привлекают юриста;
- выбор правильной схемы всех взаиморасчетов;
- составление предварительного договора, в котором прописываются стороны, сроки сделки, условия оплаты и порядок взаиморасчетов;
- подготовка всех необходимых документов с привлечением юриста и нотариуса: соглашение о задатке, договоры купли-продажи на каждый объект недвижимости;
- регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре: пакеты документов (паспорта, договоры купли-продажи, правоустанавливающие документы на продаваемые объекты, квитанция об оплате госпошлины) подаются на все объекты недвижимости одновременно;
- получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на объект недвижимости.
Оформление альтернативных сделок с ипотекой немного технически сложнее и дольше, так как необходимо получение одобрения сделки от банка. В таком случае обязательно, чтобы сделку вело лицо, которое владеет всеми нюансами и могло бы профессионально координировать весь процесс. Как правило, таким лицом выступает риелтор, специализирующийся на альтернативных сделках с привлечением ипотеки, либо юрист.
Документы для проведения альтернативной сделки
Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:
-
Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
-
Паспортные данные покупателя и продавца.
-
Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
-
Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
-
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
-
Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.
Плюсы и минусы «альтернативы»
Да, «альтернатива» страхует одних и несет риски для других. Для продавцов и покупателей со свободной покупкой/продажей такой тип сделки является ограничением, так как регистрация зависит от других участников цепочки.
«Срок регистрации всего пакета равняется самому максимальному сроку регистрации договора в цепочке. Если отдельную нотариальную сделку могут зарегистрировать за сутки, то при регистрации пакета цепочки сделок при наличии в нем простой письменной формы договора срок регистрации всего пакета будет до двух недель. При необходимости ускорения сроков регистрации можно провести все сделки в нотариальной форме, это будет значительно дороже по тарифам и по госпошлинам, но безопаснее, и срок регистрации всего пакета сократится до трех суток», — подсказывает эксперт.
Чем больше в «альтернативе» участников и объектов, тем она сложнее. Дело в том, что каждая квартира проверяется перед сделкой отдельно, и если «слетит» какой-то участник цепочки или объект, всю цепочку придется собирать заново.
Помимо участия несовершеннолетних детей и, соответственно, органов опеки, усложняют альтернативные сделки и ипотеки: не одобрили одному из участников жилищный кредит — цепочка разорвалась. А банки крайне неохотно выдают ипотеки на покупку квартир, собственниками которых являются несовершеннолетние.
Завершением сделки является подписание актов приема-передачи объектов. И здесь тоже есть сложности, а именно частая задержка физического освобождения объектов (затягивание переезда) одним из участников. В таком случае все остальные участники цепочки вынуждены ждать.
Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?
В отличие от обычной сделки по продаже дома, в которой участвуют две части (одна продает квартиру, а другая покупает), в альтернативной сделке участвуют не менее трех частей и не менее двух квартир.
Простая» сделка замены состоит из трех частей (это минимальное количество частей в сделке замены, поэтому она считается простой)
продавец первой квартиры
покупатель первой квартиры
покупатель второй квартиры, который вносит в сделку «реальные» деньги.
В альтернативной сделке может участвовать большее количество квартир (от 2 до 5). Такие сделки с недвижимостью называются «цепочками». Например, большая квартира выставляется на продажу, а вместо нее покупаются две маленькие квартиры.
Возможна и обратная ситуация — продается много маленьких квартир и покупается одна большая (переездная); если квартир больше пяти, сделка обычно делится на различные альтернативные или прямые квартиры.
Улучшение жилищных условий
Если вы хотите поменять свое жилье на что-то лучшее, вы также можете прибегнуть к альтернативной продаже. Вместо того чтобы собирать все деньги на новую квартиру или искать кого-то на замену, вы одновременно продаете недвижимость одному человеку и, возможно, покупаете другую квартиру с доплатой. Сделка оформляется одновременно у нотариуса.
Нередко однокомнатная квартира заменяется на двухкомнатную подобной формы. Например, когда семья расширяется и рождаются дети. Изначально пара жила в двухкомнатной квартире, но пришло время переехать в трехкомнатную.
Впоследствии квартира со спальней продается и одновременно приобретается квартира с двумя спальнями. Деньги за квартиру со спальней передаются продавцу квартиры с двумя спальнями, а покупатель квартиры с двумя спальнями оплачивает разницу в цене.
Плюсы и минусы альтернативы
Риски альтернативы связаны с большим количеством участников. Чем длиннее цепочка, тем сложнее провести сделку.
Как и при прямой сделке, важно проверять все объекты на юридическую безопасность. Альтернатива еще и усложняется риском срыва по следующим причинам:
- Один из участников может увеличить стоимость своего жилья. Тогда кто-то из цепочки поступит аналогично или вовсе откажется от сделки.
- Не подобрали альтернативу продавцу-покупателю. Не найдя на рынке подходящей замены, человек отказывается продавать первоначальный объект недвижимости.
- Росреестр зарегистрировал не все сделки. Из-за проволочек или проблем с документами регистрация всех договоров может пройти не одновременно. В таком случае нужно приостанавливать переход права собственности.
- Банальная несогласованность действий. Участники могут затянуть срок сделки сами, не приезжая на встречи и не выполняя требования других сторон.
Продавцы понимают сложность альтернативы, поэтому нередко снижают стоимость жилья, привлекая покупателей. Это может стать для многих большим плюсом.
Преимущества успешной встречной сделки:
- быстрый въезд в новое жилье;
- не нужно снимать дополнительное жилье;
- не прерывается прописка;
- жилье с альтернативой стоит дешевле.
Что такое свободная продажа квартир?
Свободная продажа квартир — это процесс продажи недвижимости, при котором владелец имеет полное право на ее продажу и может самостоятельно устанавливать условия сделки. В отличие от альтернативной продажи, где к продаже квартиры привязаны определенные условия (например, покупка другой недвижимости), свободная продажа позволяет продавцу самостоятельно решать, что ему делать с полученными деньгами.
Свободная продажа квартир может быть осуществлена как через прямые сделки между продавцом и покупателем, так и через посредников, таких как риэлторы или агенты по недвижимости.
Преимущества свободной продажи квартир заключаются в возможности быстрого получения денег за недвижимость. Покупатели, которые хотят купить жилье независимо от другой недвижимости, могут оказаться готовыми заплатить больше за продаваемое жилье. Кроме того, свободная продажа облегчает оформление документов и не требует специальных проверок и подписаний договоров, как это может быть в альтернативных вариантах продажи.
Однако, при свободной продаже квартир также есть свои недостатки. Если продавец не имеет никаких жилищных планов, продажа квартиры может привести к тому, что человек окажется без жилья. Также, при свободной продаже квартир существует риск мошенничества или незаконного присвоения денег. Поэтому для каждого продавца важно тщательно подходить к поиску покупателя и проводить проверки продавцов перед заключением сделки.
В продаже квартир существуют различные правила и условия, которые необходимо учитывать как продавцам, так и покупателям. Чтобы сориентироваться в этой области, важно знать основные понятия и правила.
Одним из вариантов продажи квартиры является публикация объявлений о продаже. Продавцы могут размещать объявления с описанием своей недвижимости, указывая цену и контактные данные. Покупатели могут просматривать эти объявления и связываться с продавцом для дальнейших действий.
При продаже квартиры важно учитывать возможные проверки и оформление документов. Покупатели могут запросить дополнительную информацию о квартире, а также провести проверку документов на юридическую чистоту. Продавцы должны быть готовы предоставить всю необходимую информацию и документацию при продаже квартиры.
Одна из альтернативных форм продажи квартиры — свободная продажа. В этом случае продавец самостоятельно определяет условия и цену продажи, без участия посредников. Это позволяет продавцам сохранить большую часть денег от продажи квартиры.
Одним из преимуществ свободной продажи квартиры является возможность выбора покупателя. Продавец может рассмотреть разные предложения и выбрать наиболее выгодное для себя. Это также позволяет избежать дополнительных комиссий и платежей посредникам и риэлторам.
Если продаваемая квартира находится в многоквартирном доме с несовершеннолетними жильцами, необходимо учесть их права и интересы. Собственник квартиры должен получить согласие их родителей или опекунов на продажу, а также соблюдать необходимые процедуры и требования для оформления сделки.
При покупке квартиры, также важно учитывать возможные виды договоров и условия покупки. Покупатели могут выбрать между различными видами договоров: купли-продажи, дарения, обмена и т.д.
Поиск покупателя для свободной продажи квартиры может быть не таким сложным, как для покупки жилья. Однако, важно учесть возможные финансовые риски. Покупатели могут не пройти проверки или не предоставить все необходимые документы для оформления сделки. Поэтому продавцам следует более внимательно проверять потенциального покупателя перед подписанием договора.
Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?
В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.
В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):
-
продавец первой квартиры;
-
покупатель первой квартиры;
-
покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.
Чем удобна альтернативная продажа?
Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.
Какие риски альтернативной сделки существуют?
При осуществлении подобных сделок существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум. Так как альтернативная сделка состоит из двух самостоятельных сделок купли-продажи недвижимости, есть вероятность, что Росреестр откажет в регистрации одной из них по той или иной причине.
Для того, чтобы право собственности по двум договорам было зарегистрировано одновременно, стоит указать в обоих договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. О возможности включения такого положения в договор говорит ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».
Если используются кредитные средства для покупки квартиры — появляются дополнительные сложности. В сделке появляется еще одна сторона в лице банка, и может потребоваться больше времени для согласования условий договора.
Если квартира находится в залоге у банка. В таком случае вам придется получить разрешение банка на продажу квартиры, а также выполнять установленный банком порядок и условия совершения сделки.
Несоответствие ожиданий и запросов собственников квартир реальной ситуации на рынке недвижимости может привести к тому, что продавцу придется увеличить сроки сделки, например, из-за того, что он не может найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может не устроить будущего покупателя, вынужденного ждать, пока собственник квартиры найдет подходящий вариант.