Продажа недвижимости через ипотеку опасности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости через ипотеку опасности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выше описаны идеальные схемы, когда покупатель приходит с ипотекой в том же банке, что и у продавца, или с наличными средствами. Если же покупатель кредитуется в другом банке, могут возникать сложности в процессе.

Покупка у заемщика с согласия банка

При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.

Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.

Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.

Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Речь идет о ситуации, когда задолженность по ипотечному кредиту прежнего собственника не погашается, а переносится на покупателя. В данном случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Есть процедура продажи залогового жилья с процедурой сохранения старой ипотечной ставки. Например, такая программа действует для клиентов Сбербанка.

Оформить ипотеку покупатель может в банке, в котором был кредит у прежнего владельца, или в стороннем банке. В первом случае шанс на одобрение сделки выше. «Если же покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении, то подобная сделка может не состояться вовсе — разным банкам бывает сложно договориться между собой», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».

В целом, по словам юриста, данная схема несет минимальные риски, поскольку сделку тщательно проверяет банк. Основные риски в данной ситуации связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса. «Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист. В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.

Составление и подписание основного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

В договоре в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:

• паспортные данные о покупателе и продавце;
• о документах, подтверждающих право собственности продавца на квартиру;
• характеристики квартиры – кадастровый номер, адрес, общая и жилая площади;
• о цене квартиры;
• порядок и выбор способа расчета с продавцом;
• о сумме первоначального взноса, которую покупатель внес из своих денег.

Договор вступает в силу сразу после подписания. Для государственной регистрации перехода права его необходимо передать в Росреестр, например, через МФЦ.

При регистрации права в Росреестре будет наложено обременение на квартиру в пользу банка.

Денежные средства продавец должен получить сразу после перехода права собственности на квартиру к покупателю. Банк передает продавцу деньги одним из способов:

• На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
• Через банковскую ячейку.

Советы сторонам сделки

• Получить как можно больше информации о сторонах, участвующих в сделке. Не стесняться спрашивать документы и медицинские справки, так можно составить наиболее точную картину о том человеке, с которым вам предстоит сотрудничать.

• Досконально проверять документацию, по возможности заручиться помощью профессионального юриста.

• Проводить детальный осмотр помещения, коммуникаций и инженерных систем, для получения информации об актуальном состоянии квартиры.

• Сравнить рыночную стоимость недвижимости и сумму, предложенную оценщиком. Если есть серьезные расхождения, стоит обсудить этот вопрос с продавцом.

• Контролируйте все этапы сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно, так вы сможете получить наибольшее количество информации о ходе процесса купли-продажи.

Вас заранее проинформируют обо всех этапах продажи, чтобы вы не были удивлены. Так происходит каждая сделка:

Собираются документы (список продавцов приведен выше). Заемщик должен подтвердить все документы в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и ипотечным банкиром).

Составляется и подписывается предварительный договор. Покупатель также должен внести первоначальный взнос, сумма которого указывается в договоре.

Важным этапом является оценка стоимости квартиры. По инициативе банка услуги оценочной компании заказываются и полностью оплачиваются заемщиком.

Передача документов. Этот этап также находится под контролем банка. Продавец обязан передать все собранные документы банкиру, то же самое делает и заемщик.

Заключение основного договора. Остается только составить основной договор, содержащий все согласованные детали. После прочтения этого документа он подписывается всеми тремя сторонами.

После регистрации договора покупатель должен получить специальную выписку из Росреестра. Это подтверждает, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает сотрудничать с заемщиком и требует регулярных платежей, оговоренных при заключении договора, а покупатель получает деньги за квартиру.

Процедура изложена в общих чертах и соблюдается многими банками, но существуют исключения для предотвращения мошенничества любого рода. Заранее ознакомьтесь с правилами вашего банка! Например, продажа квартиры с ипотекой Сбербанка осуществляется по аналогичному алгоритму, что практически исключает риск продавца.

Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:

• стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
• квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
• пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
• после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
• переход права собственности регистрируется в Росреестре;
• по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.

На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

Плюсы:

1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

Минусы:

1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

Риски, связанные с покупкой недвижимости

Основная ипотека 2023 не имеет ничего общего с получением кредита, а связана с процессом приобретения недвижимости. Существуют даже кредитные сделки. Таким образом, риски покупателя включают

• купить квартиру в Вайте в виде залога, ренты, аренды и прописанных несовершеннолетних жильцов,
• на спорную недвижимость — права предыдущего владельца могут быть оспорены, что приведет к расторжению договора,
• продавец может страдать заболеванием, исключающим его разумность и легитимность — может состоять на учете у психиатра или нарколога,
• приобретение жилья, ранее приобретенного на средства материнского капитала, но без распределения долевой собственности между детьми,
• Покупка недвижимости у мошенника — имущество, приобретенное преступным путем, возвращается законному владельцу, а покупатель обязан вернуть кредит.
• Новостройки менее рискованны, но если они приобретаются на стадии строительства (CDD), возможно банкротство застройщика и «долгострои».

Квартиры, приобретенные по ипотеке, несут риски для покупателя. Если договор будет признан недействительным, у первоначального владельца может больше не оказаться денег, и ему придется выплачивать кредит. Заемщик по-прежнему должен вносить ежемесячные платежи, и банк может избежать неприятностей.

Другие риски кредитов на недвижимость

Обращение взыскания на недвижимость сопряжено с рисками для покупателя. Это касается не только чистоты сделки и снижения дохода, но и дополнительных рисков, о которых следует знать

• Валютный риск — если кредит взят в долларах США или евро, повышение обменного курса может значительно увеличить обязательства.
• Потеря стоимости квартиры — недвижимость может подешеветь.
• Повреждение или уничтожение имущества — например, если произойдет потоп от соседей или пожар в квартире, вы не сможете там жить и будете вынуждены снимать другую комнату и одновременно выплачивать кредит.

Существуют также некоторые сложности при покупке квартиры во время последующего развода и брака. Супруги должны договориться, кому останется недвижимость и как будут выплачиваться ипотечные платежи. Если стороны не приходят к соглашению, раздел имущества и долгов решается в суде, а банк снова отказывает заемщику в оформлении кредита — финансовому учреждению выгоднее иметь двух клиентов.

Как заемщику уменьшить риски при покупке недвижимости в ипотеку?

Из-за многочисленных рисков, связанных с получением ипотеки, граждане отказываются улучшать свои жилищные условия — страх потерять и деньги, и имущество очень велик. Однако они могут защитить себя, приложив необходимые усилия для снижения рисков. Эксперты в сфере недвижимости призывают

• Не игнорировать свой ипотечный договор — страхование рисков рекомендуется для кредитов на большие суммы,
• Не торопиться при поиске квартиры — серьезная стоимость ниже рыночной является тревожным звонком.
• Перед заключением договора тщательно проверьте его юридическую правильность.
• Не поддавайтесь на уловки продавцов.
• Не отказывайтесь от услуг брокера или юриста — специалист поможет вам изучить договор и историю интересующей вас квартиры.

Порядок заключения сделки

Итак, рассмотрим подробно, в каком порядке нужно действовать при продаже ипотечной квартиры:

1. Найти покупателя и обсудить с ним делали продажи через ипотеку;
2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, получить задаток, подтвердив получение денег в расписке;
3. Оценить стоимость квартиры через независимого эксперта – цена должна получиться не меньше, чем в кредитном договоре;
4. Далее нужно получить у покупателя заверенные копии документов, либо оригиналы, которые потребуются для банка;
5. Затем нужно передать эти документы в банк, вместе с заявлением для одобрения сделки;
6. После одобрения сделки банком заключается основной договор на продажу квартиры;
7. Договор регистрируется в регистрационной палате или МФЦ;
8. После регистрации покупатель получает выписку в Росреестре и с этими документами обе стороны сделки приходят в банк, где деньги покупатель перечисляет на счет продавцу (имеющуюся наличность или полученные в банке) и оформляет с банком договор ипотечного кредитования, если требуется.

Схем передачи денег продавцу несколько, их мы рассмотрим отдельно позднее. Как можно заметить, процедура не так сложна, она лишь требует внимательности и соблюдения порядка сделки. Такой алгоритм проведения сделки поможет избежать мошенничества со стороны покупателя.

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

Итак, перечень бумаг представлен ниже:

• паспорт;
• документ, удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
• техпаспорт (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
• выписка из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
• выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от органов опеки);
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
• разрешения от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им часть в определенном денежном эквиваленте.

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет ипотеку.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Продажа квартиры через ипотеку

Важно понимать, что до тех пор, пока Заемщиком не подписан кредитный договор, денег у него нет!
Хорошо если у него уже одобрен ипотечный кредит и на руках есть Уведомление о предоставлении кредита.
Но! Даже этот документ не гарантирует выдачу кредита.
Бывали случаи, когда служба безопасности банка, выявляла “черное пятно” на репутации заемщика и перед самой сделкой банк отказывал в выдаче денег.

Продажа квартиры через ипотеку – ипотечный кредит, предполагает залог объекта недвижимости в пользу кредитора.
Ипотечный кредит может быть выдан банковской организацией, а так же иным юридическим лицом или человеком(физическим лицом).
Конечно, бывают ситуации, когда кредит есть, а залога (то есть ипотеки) в пользу кредитора нет.
То есть покупатель недвижимости взял не ипотечный, а обычный потребительский кредит.

Если банковский кредитор дает денежные средства под залог недвижимости, тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись: “Ипотека в силу закона” .
Если физическое лицо даёт рассрочку платежа, то же своего рода кредит, в ЕГРН вносится запись: “Ипотека в силу договора”.

Эти записи вносятся в раздел “Ограничения прав”.

Чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку: Резюме

Как уже говорилось ранее, многие продавцы опасаются, что покупатель квартиры, оформляющий ипотеку, откажется платить по факту завершения соответствующей сделки. Следует отметить, что сама процедура предоставления банком ипотечного займа для финансирования покупки жилья на практике исключает данную угрозу по следующим причинам:

• финансовое учреждение строго контролирует совершаемую сделку на разных этапах;
• зачастую именно банк-кредитор осуществляет продавцу перевод средств;
• помещение средств в ячейку (их перечисление на специально открытый счет в банке) является надежной гарантией их получения продавцом, которому необходимо будет лишь предъявить официальное подтверждение того, что
• собственность была надлежащим образом переоформлена;
• если даже средства по каким-либо причинам не поступят продавцу, он сможет оспорить данную сделку и признать её недействительной на основании норм действующего законодательства (квартира в этом случае будет возвращена продавцу);
• проведение всех расчетов через банк является гарантией того, что оплата сделки продавцу будет произведена исключительно подлинными деньгами (наличные средства, принесенные покупателем, можно проверить непосредственно в финансовом учреждении).

Похожие записи:

• Размер пенсии по 3 группе инвалидности в 2024 в Беларуси
• Алименты на ребенка в 2024 году размер на двоих детей
• Непроведение обязательного аудита последствия в 2024 году