Претензия застройщику об устранении недостатков
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия застройщику об устранении недостатков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В составлении претензии к застройщику об устранении недостатков нет ничего сложного, сейчас мы это докажем. Для удобства работы разобьем официальную бумагу на три структурных элемента: шапку, основной блок и обращение к строительной компании с требованиями.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком
Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.
- ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.
- Гипс вместо кирпича
- ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.
- Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.
Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит.
Покупатель счёл, что такая ситуация нарушает его договор с застройщиком и просил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.
Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил.
Далее максимально подробно излагаются основания обращения — с расчётами (если это актуально), описанием обстоятельств. Список нормативных актов, на основании которых составлено обращение к застройщику, будет преимуществом, но не обязателен.
На этапе претензии обязанность доказать, что проблем нет, лежит на застройщике. Поступает жалоба: застройщик или устраняет проблему, или старается доказать, что её не существует и дольщик ошибся.
Следующий этап разбирательства — суд. Вот там точно нужны будут ссылки на законы.
После описания проблемы нужно изложить свои требования (выплата неустойки, устранение дефектов или другое). Подробнее на этом пункте остановимся дальше.
В завершающей части претензии должны быть желаемый (регламентированный) срок исполнения требований, банковские реквизиты (если в списке требований есть денежные), перечень прилагаемых документов (заключение эксперта, копия договора ДДУ, фото, видео, свидетельства соседей), подпись дольщика и дата составления претензии.
Грамотная досудебная претензия застройщику — это необязательно текст длиной в десяток страниц, пестрящий перечислением законов и техтребований. Вполне достаточно небольшого, официально написанного текста, в котором понятно изложены требования.
Чтобы добиться желаемого результата, лучше избегать в претензии просторечий, эмоциональной окраски и литературных изысков.
Формула и данные для неё
Формула выглядит так:
Сумма неустойки = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/150 × ставка рефинансирования в процентах.
В законе говорится, что ставку для расчёта нужно брать на день исполнения обязательств. Исполнение обязательств — это передача квартиры дольщику. Требовать неустойку можно и до, и после наступления даты исполнения обязательств. Для этого и нужна претензия застройщику по ДДУ.
Допустим, застройщик обещал сдать квартиру 30 марта, этот срок зафиксирован в ДДУ. А передал ключи через три месяца после этой даты. Для расчёта неустойки понадобится ставка, которая действовала в тот день, когда дольщик получил ключи.
Другой случай — если с 30 марта прошло полгода, а ключей от квартиры до сих пор нет, то дольщик вправе выбрать ту ставку, которая ему выгоднее. Если 30 марта ставка была выше, чем сейчас, когда истекли полгода просрочки, можно брать значение за 30 марта. А если наоборот, то выгоднее та ставка, что действует сейчас, и тогда подставлять в формулу её.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Что включает в себя повторная претензия застройщику об устранении недостатков
- Установление фактов нарушения обязательств: покупатель должен предоставить доказательства наличия недостатков или ненадлежащего качества приобретенной недвижимости.
- Составление претензии: в письменной форме покупатель должен описать требования и указать срок их выполнения застройщиком.
- Правильное направление претензии: претензию следует направить заказным письмом с уведомлением о вручении или через электронную почту с подтверждением доставки.
- Подготовка документов: к претензии могут быть приложены различные документы, подтверждающие наличие недостатков или нарушение обязательств застройщиком.
- Соблюдение сроков: покупатель должен установить разумный срок для устранения недостатков и дать застройщику возможность исправить ситуацию в установленный период времени.
- Продолжение правовой защиты: если застройщик не отреагировал на претензию или отказался ее удовлетворить, покупатель может обратиться в суд для защиты своих прав.
Повторная претензия застройщику об устранении недостатков является важным этапом в поиске справедливости для покупателя недвижимости. Она основывается на документальных доказательствах и соблюдении принятых процедурных правил. Если застройщик не исправляет недостатки в установленный срок, покупатель имеет право обратиться в суд, чтобы защитить свои интересы.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства
После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.
Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:
- Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
- Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
- Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).
Сроки исполнения требований
Сроки исполнения требований об исправлении недостатков отсчитываются с момента получения претензии застройщиком. Срок устранения недостатков может быть прямо указан в договоре долевого участия. Если же соглашение их не содержит, то сроки определяются законодательством.
Точного временного промежутка, в течение которого застройщик должен устранить дефекты, Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает. П. 2 ст. 7 данного закона лишь содержит оговорку, что покупатель вправе потребовать «устранения недостатков в разумный срок». Для определения понятия разумности сроков приходится обращаться к другим нормативно-правовым актам.
П. 1 ст. 20 Федерального закона 2300-1 устанавливает срок в 45 дней для устранения недостатков в товаре. Поэтому можно аналогично установить данный срок для устранения дефектов в построенном объекте долевого строительства. Если же заявитель в своем заявлении требует уменьшить стоимость цену ДДУ в связи с выявленными недостатками, то разумным считается срок в 10 дней, так как именно этот период указывается в п. 1 ст. 31 Федерального закона № 2300-1 в качестве крайнего срока для удовлетворения отдельных требований потребителя.
Какие требования можно включить в претензию застройщику об устранении недостатков
В случае выявления недостатков и нарушений качества объекта участник долевого строительства вправе требовать:
- Безвозмездного устранения выявленных недостатков в разумный срок. В этом случае участник долевого строительства обязан предоставить застройщику беспрепятственный доступ в квартиру для производства работ.
- Соразмерного уменьшения цены договора. В данном случае цена договора подлежит уменьшению на величину стоимости работ по их устранению. Расчет стоимости таких работ может быть выполнен на основании единичных сметных расценок либо на основании среднерыночных цен на такие работы.
- Возмещения своих расходов на устранение недостатков. Помимо затрат на строительные материалы возмещению подлежат и расходы на привлечение ремонтных бригад и т.д. В этом случае целесообразно сохранять все чеки и договоры об оказании услуг для их дальнейшего предъявления в суд.
Необходимо отметить, что право выбора способа восстановления нарушенного права принадлежит участнику долевого строительства. Это предусмотрено ст.7 ФЗ № 214 ФЗ и положениями Закона РФ «О защите прав потребителей».
Что делать в случае отказа или просрочки исполнения
При возникновении сложностей с выполнением требований и претензий к застройщику по устранению недостатков, необходимо знать, как действовать в случае отказа или просрочки исполнения.
1. Ознакомьтесь с документами, которые предоставляются застройщиком при заключении договора на оказание услуг. Исследуйте положения о сроках и порядке исполнения обязательств.
2. Если возникнут вопросы по документам или потребуется дополнительная информация, обратитесь к застройщику с запросом на предоставление необходимых документов.
3. Если застройщик отказывается или не в состоянии выполнить претензии и требования в установленные сроки, подготовьте соответствующие письменные претензии. В претензиях укажите все факты нарушения сроков выполнения работ и причины этого нарушения.
4. Предоставьте застройщику достаточное время на устранение недостатков и выполнение требований. В случае отказа или несоблюдения срока исполнения, вы можете обратиться к административным или судебным органам за защитой своих прав.
5. При необходимости получите экспертизу, подтверждающую нарушения в строительстве или качестве оказываемых услуг. Экспертиза может служить важным доказательством в судебном процессе.
6. Обратитесь к профессиональным юристам или специалистам по защите прав потребителей для получения консультаций и помощи в составлении претензий и иска.
В случае отказа или просрочки исполнения со стороны застройщика, необходимо точно знать свои права и основания для требований об устранении недостатков. Аккуратно подлежит вести дело, включая все важные моменты, ответы и документы, привлекая к этому процессу экспертов и юристов по соответствующей специализации.
Сроки исполнения требований
Одним из важных оснований для подачи претензии к застройщику об устранении недостатков является просрочка в сроках выполнения работ или отказ застройщика от их выполнения.
Что делать в случае просрочки или отказа от выполнения работ?
Перед подачей претензии необходимо получить заключение экспертизы об установлении нарушения сроков выполнения или отказа застройщика. В этом случае потребуется обращение к специалистам, которые проведут необходимые исследования и составят заключение об установленных фактах.
Популярные вопросы и ответы об исполнении требований:
- Какие документы необходимо предоставить перед подачей претензии?
- Какие сроки должны быть установлены для исполнения требований?
- Какие сложности могут возникнуть при оказании услуг по устранению недостатков?
- Какие экспертизы могут потребоваться для подтверждения нарушений со стороны застройщика?
На что еще обратить внимание при составлении претензии
Иногда коммерсанты кроме звучного названия бренда (основной компании) применяют разные юридические лица, на которые оформляют строительство отдельных объектов недвижимости. В заявлении на устранение недостатков указывают реквизиты предприятия, которое заключило с дольщиком соглашение. Эти данные приведены в договоре купли продажи.
Важно! Для уточнения рекомендуется проверить соответствие сведениям, которые содержит единая государственная база данных юридических лиц (ЕГРЮЛ). С заверением такой документ получают лично в налоговой инспекции. Быстрее можно скачать копию в дистанционном режиме с официального сайта ФНС.
В претензии не указывают данные директора, иного конкретного сотрудника. Подразумевается возможность изменения штатного расписания. Также не рекомендуется:
- пользоваться типовыми образцами заявлений, которые предлагает застройщик;
- указывать в тексте лицо (предприятие), не имеющее отношения к ДДУ;
- отправлять письмо без проверки.
На последний пункт надо обратить повышенное внимание. Особо тщательно сверяют суммы компенсаций по изложенным требованиям.
Правила оформления претензии
Если вы впервые хотите оформить бумагу, эксперты рекомендуют использовать образец претензии к застройщику. Он снизит риск возникновения ошибок. Бумага оформляется по стандартной форме.
В ней отражают:
- Сведения об участниках правоотношений и данные для оперативной связи. Претензию необходимо направлять в адрес физического или юридического лица, подписавшего договор от имени строительной организации.
- Название документа. Информация размещается посередине листа.
- Выдвигаемые требования. Клиент имеет право попросить устранить недостатки, уменьшить стоимость работ, предоставить возмещение затрат на ликвидацию недоделок или прочее. Стороны могут заранее написать в договоре, что именно будет являться причиной выдвижения требований. Если соответствующий пункт в соглашении присутствует, требования должны базироваться на нем.
- Реквизиты договора и данные, которые были внесены при регистрации. Дополнительно предстоит уточнить местоположение, стоимость и площадь квартиры.
- Ссылки на пункты договора, в которых прописано, что строительная компания обязана предоставить дольщику качественное помещение. Если выявлено несоответствие проектной документации, важно отразить эти факты.
- Перечисление недоработок и количество средств, которые пришлось потратить для их исправления. Данные можно получить, проведя экспертизу.
- Ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки.
- Действия, которые будут предприняты, если организация проигнорирует претензию. Обычно здесь прописывается, что в течение 10 дней гражданин обратится в суд. В этой ситуации компанию могут обязать не только устранить недостатки, но и заплатить штраф, а также возместить материальный и моральный ущерб.
- Дата оформления претензии, личная подпись и её расшифровка.
Учитывайте, что претензия считается официальным документом. Поэтому важно оформлять бумагу, не допуская орфографических, пунктуационных или грамматических ошибок. Особое внимание необходимо уделять цифровым данным. Только после этого допустима отправка претензии застройщику.
Похожие записи: