Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры на неотделимые улучшения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры на неотделимые улучшения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры судебная практика
Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.
Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.
Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.
Какие документы необходимо собрать для продажи неотделимых улучшений?
При продаже неотделимых улучшений квартиры необходимо собрать определенные документы, чтобы законно осуществить данный процесс и избежать возможных проблем в будущем.
В первую очередь необходимо иметь нотариально заверенный договор купли-продажи, в котором должны быть четко указаны все условия сделки, включая стоимость неотделимых улучшений.
Также важно иметь документы, подтверждающие факт выполнения улучшений. Это могут быть сметы и счета за выполненные работы, акты приема-передачи, технические паспорта и другие документы, которые подтверждают качество и стоимость улучшений.
Дополнительно необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи квартиры.
Важным документом является также технический паспорт на улучшения, который выдается соответствующими органами или специализированными организациями. В нем указываются характеристики и параметры выполненных улучшений.
Неотделимые улучшения в дополнительном соглашении
Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры относится к дополнительному соглашению, которое заключается между продавцом и покупателем. В этом соглашении указывается, какие именно улучшения считаются неотделимыми, и что они входят в состав куплю-продажу квартиры.
Неотделимые улучшения – это те, которые невозможно отделить от самого объекта, то есть они являются неотъемлемой частью квартиры. К ним можно отнести такие улучшения, как ремонт и перепланировка помещений, установка новых сантехнических систем, электропроводки, отделка стен и потолков, а также другие изменения, которые невозможно вернуть в первоначальное состояние.
Оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры в дополнительном соглашении можно следующим образом. В соглашении указывается, что продавец продает квартиру в составе с неотделимыми улучшениями, а покупатель соглашается приобрести квартиру именно с этими улучшениями.
Неотделимые улучшения должны быть описаны в дополнительном соглашении как можно более подробно. В нем указывается, что именно относится к неотделимым улучшениям, как они были выполнены, какие материалы использовались и прочие детали. Таким образом, стороны соглашения имеют возможность уяснить, что требуется от них и что ожидается от их выполнения.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры
Отделимые улучшения в арендованной квартире являются в общем случае собственностью арендатора, если иные условия не прописаны в договоре между ним и собственником жилья. В случае если съемщик осуществил неотделимые улучшения на арендованном объекте с согласия владельца квартиры, то по факту прекращения договора аренды жилья он получает право на получение компенсации своих расходов на соответствующую модернизацию. Опять же — если передача неотделимых улучшений не осуществляется иначе в силу отдельных положений контракта между арендатором и собственником. В начале статьи мы определили, что в общем случае неотделимые улучшения — это характеристика недвижимого имущества. Но это не всегда так.
Бывает, что неотделимые улучшения — это свойство объектов, не обязательно являющихся недвижимостью. Например, это может быть предприятие. В этом случае правоотношения, связанные с его арендой, регулируются иными нормами права, чем в случае с недвижимостью. Это связано с тем, что для квалификации улучшений как части съемного имущества в целях их обложения НДС требуется переход права собственности.
В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, регламентирующего правоотношения, в рамках которых осуществляются неотделимые улучшения, по умолчанию соответствующие правовые механизмы не применяются. ГК РФ фактически не включает положений, предполагающих возникновение у съемщика права собственности на результаты модернизации объектов. Они не могут рассматриваться как самостоятельный актив отдельно от основного объекта недвижимости.
Важные тонкости и советы по составлению
Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.
Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен.
Помните, что в тексте расписки в получении денег должно быть четко прописано, что данная расписка свидетельствует о получении денежных средств продавцом от покупателя в момент ее подписания продавцом.
Не забывайте, что необходимо все цифры в расписке дублировать прописью, что поможет избежать в дальнейшем досадных недоразумений.
И, главное, в расписки в получении денежных средств подпись обязательна, необходимо сверить подпись продавца с подписью в паспорте или договоре купли-продажи, не принимайте расписки, которые были написаны без вашего личного присутствия.
Касательно заниженной стоимости помните, что Покупатель станет соучастником Продавца по уклонению от уплаты налогов . а риелтор, как посредник, не понесет никакой ответственности. Однако в подобных ситуациях я рекомендую покупать квартиры, в расписках и договорах на покупку которых указана ее полная стоимость.
Стоит ли соглашаться?
Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:
- скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
- покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
- включение реального ремонта в сумму ипотеки.
Налоговый учет неотделимых улучшений у арендатора
По неотделимым улучшениям, которые проводились с согласия арендодателя, но без возмещения произведенных затрат на их создание, арендатор вправе начислять амортизацию в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Для определения нормы амортизации по неотделимым улучшениям арендатор может использовать, руководствуясь Классификацией ОС, либо срок полезного использования арендованного имущества, либо срок полезного использования неотделимых улучшений (письмо Минфина России от 07.12.2012 № 03-03-06/1/638). После окончания срока аренды оставшуюся несамортизированной часть капитальных вложений учесть в расходах по налогу на прибыль нельзя (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 01.08.2011 № 03-03-06/1/442).
Если неотделимые улучшения проводились с согласия арендодателя и с последующим возмещением, то при их передаче у арендатора возникают доходы от реализации, которые можно уменьшить на величину расходов, произведенных на создание таких улучшений (п. 1 ст. 248 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ, п. 1 ст. 268 НК РФ).
Произведенные арендатором капитальные вложения в объект арендованного имущества (неотделимые улучшения), включаются в налогооблагаемую базу по налогу на имущество на общих основаниях (п. 1 ст. 374 НК РФ с учетом положений п. 4 ст. 374 НК РФ, ст. 381 НК РФ, письмо Минфина РФ от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80).
Если организацией-арендатором произведены капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества, налоговая база в отношении которого определяется исходя из кадастровой стоимости, то налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется как среднегодовая стоимость, определяемая по данным бухгалтерского учета (письмо Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).
Даже если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатору следует на дату их передачи начислить НДС (письмо Минфина России от 25.02.2013 № 03-07-05/5259), т.к. в целях начисления НДС передача на безвозмездной основе товаров (работ, услуг) признается реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В то же время существует и иная точка зрения, согласно которой неотделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендодателя, поэтому их передача не может быть признана реализацией и объекта налогообложения по НДС не возникает (Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2014 № Ф05-17237/2013 по делу № А40-45990/13-116-97).
Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица
В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды – см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.
6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.
1.1. Помощь в составлении документов услуга ТОЛЬКО платная. Обратитесь к юристу лично.
1.2. Гугл вам в помощь, составление документов – услуга платная.
2.1. Нет, данные денежные средства не могут расходоваться на неотделимые улучшения, если нет соответствующего разрешения на реконструкцию.
3.1. Я бы рекомендовал все-таки рассмотреть варианты, которые позволят продавцу при указании полной стоимости налог не платить.
1. 5 лет – такой срок не во всех случаях применяется, возможен срок в 3 года – если это наследство, подарок, приватизация либо квартира куплена до 1.01.2016.
2. Если квартира им куплена, то можно зачесть расходы на покупку и налог заплатить с разницы, а разницы может и не быть.
Если вы постараетесь угодить продавцу, то, во-первых, лишитесь права в последующем при продаже квартире ранее 5 лет зачесть всю сумму расходов, а во-вторых, в случае судебного спора, по которому все надо будет вернуть в прежнее состояние, вы получите только то, что указано в договоре КП.
4.1. Вы продаете два объекта недвижимости, поэтому в договоре указывайте их отдельно, или по двум отдельным договорам, по дому можно будет воспользоваться имущественным вычетом, по з/участку уменьшить базу за счет разницы между суммой отчуждения и суммой приобретения (если приобретали по ДКП).
5.1. Нет, за неотделимые улучшения НДФЛ с процентов вернуть нельзя. Ст.220 НК РФ:
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
6.1. У Вас договоры или расписки?
Всем же понятно, что продавец уходит от уплаты налогов.
Ст. 220 НК РФ.
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, – при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем.
Так что в зачет идет только основной договор купли продажи.
7.1. Для расторжения такого договора нужны серьёзные основания. По какой причине хотите расторгнуть?
Спасибо что обратились на наш сайт. Желаю Вам успехов в делах и всего наилучшего.
7.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
8.1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Нужно ознакомится с договором ст.420 ГК РФ.
9.1. Ничего не будет правомернее. В договоре надо указывать реальную стоимость Вас волнуют ваши интересы или экономия продавца на налогах? Если ваши интересы, то при споре в суде получите только сумму в договоре. А не по расписке.
Уж сколько раз твердили миру-не идите на поводу у продавцов., обманывающих государство на налоги,. блюдите свои и интересы!
9.2. И то и другое является оспоримым-это называется притворная сделка статья 170 ГК РФ
Не может быть по определению это правомерным, если вы изначально начинаете химичить-заключать договор по пониженной цене.
10.1. Налоговая инспекция обязана произвести возврат налога с той суммы, которая прописана в договоре купли-продажи, все прочие расписки не учитываются. Возврат ипотечных процентов-на основании кредитного договора, справки о выплаченных процентах и платежных документов.
11.1. Визит к нотариусу отменяется. На следующий день Идите в банк и меняете условия договора. Удачи вам и всего хорошего.
11.2. Данный пункт является существенным, соответственно для того, чтобы обезопасить себя Вам нужно до обращения к нотариусу исправить описки в договоре!
12.1. Александра.
Вам следует обратится на консультацию очно к юристу в вашем городе. Если будет нужна помощь в решении вашего вопроса, обращайтесь, буду рад Вам помочь.
13.1. Александра.
Для того чтобы оценить чистоту сделки следует изучать договор купли-продажи. Если будет нужна помощь в решении вашего вопроса, обращайтесь, буду рад Вам помочь.
13.2. что бы ответить на Ваш вопрос необходимо лицезреть хотя бы проекты самих договоров, только тогда специалисты смогут дать оценку Вашим рискам.
14.1. Ваш продавец видимо хочет избежать уплаты налога с продажи квартиры, поэтому предлагает такую схему. Внимательно изучите условия договора неотделимых улучшений.
15.1. Нет, нельзя, так как к данному спору продавец не имеет отношения.
16.1. От всей суммы считайте: 1500000 руб.
17.1. Марина!
Попробуйте обратиться в суд на основании ст. 1102 ГК РФ и взыскать с оппонента неосновательное обогащение.
17.2. Вы вправе взыскать с продавца рыночную стоимость неотделимых улучшений. С другой стороны, дело не сосем однозначное. Так как давал ли согласие собственник на перепланировку или нет? От этого будет зависеть законность Ваших действий и как следствие основания взыскания неосновательного обогащения.
18.1. Можете использовать.
19.1. К сожалению только с 3.3 млн руб.
20.1. Что-то ничего не понятно. Банк может перевести только ту сумму, которая указана в договоре. Каком? Если Вы указываете, что в договоре купли-продажи сумма 500 000 руб.
В рамках заочной консультации на такой вопрос не ответишь. Необходимо знакомиться с договором.
21.1. Налог будет со всей суммы дохода свыше миллиона рублей, то есть, с 760 000. А “так ли это” – зависит от условий Вашего договора и того, что это за улучшения – мы же не телепаты.
22.1. Алла, Вы рискуете тем, что налоговый вычет Вы сможете получить только на 1 млн. рублей.
23.1. Всем!
Не соглашайтесь, все расчеты делайте на реальную стоимость и деньги давайте не агентству, а собственнику, он и должен писать все расписки.
Зачем при реализации жилья используют данный документ?
Управление Росреестра направляет данные о сделках с недвижимостью в налоговую службу. На основании этой информации налоговая служба требует от продавца уплатить налог на прибыль.
Чтобы избежать снижения или вовсе не платить налоги, владельцы часто предлагают покупателям снизить фактическую цену в договоре.
Разница между фактической ценой и ценой, указанной в контракте, — это увеличение постоянных улучшений, которые получает продавец после завершения сделки.
Преимущества соглашения:.
- Продавец может снизить налоги.
Минусы соглашения:.
- Покупатель рискует потерять часть денег, если ему придется отстаивать свои права в суде, если реальная стоимость приобретенной недвижимости окажется заниженной.
- Продавец подвержен риску того, что налоговые органы проведут проверку законности сделки в отношении неотделимых улучшений и привлекут продавца к ответственности. Продавец не только обязан уплатить налоги, но и может быть оштрафован.
Решение № 2-1084/2019 от 26 апреля 2019 г. по делу № 2-1084/2019
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда по адресу: , гражданское дело по иску Пронятовой Ларисы Николаевны к Марковой Светлане Николаевне о взыскании денежных средств,
Пронятова Л.Н. обратилась в суд с иском к Марковой С.Н. и просит взыскать в свою пользу с ответчика денежные средства в размере 315000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6350 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей.
Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи № от 09.10.2017г. истец купила у ответчика квартиру, расположенную по адресу: , за 950000 рублей. В договоре купли-продажи по просьбе продавца была указана сумма 635000 рублей, из которых 435000 рублей подлежали оплате при подписании договора, а 200000 рублей – после снятия с регистрационного учёта из данной квартиры Коротковой Д.С. 315000 рублей в договоре не указываются, но на эту сумму продавец выдаёт расписку как на неотделимые улучшения квартиры. При подписании договора 09.10.2017г. истцом были переданы ответчику денежные средства в сумме 750000 рублей, о чём были составлены две расписки к договору купли-продажи: одна на сумму 435000 рублей, вторая – на неотделимые улучшения квартиры к договору купли-продажи № № 09.10.2017г. на сумму 315000 рублей. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 28.05.2018г., с учётом определения от 16.07.2018г. об исправлении описки, вышеуказанный договор купли-продажи квартиры был признан недействительным, при этом были применены последствия недействительности сделки и с Марковой С.Н. в пользу Пронятовой Л.Н. были взысканы денежные средства в размере 435000 рублей. Однако, поскольку по распискам от 09.10.2017г. истец уплатила ответчику за приобретённую у неё квартиру 750000 рублей, из которых судом взыскано 435000 рублей, истец полагает, что оставшаяся часть денежных средств в размере 315000 рублей также подлежит взысканию в её пользу с ответчика в соответствии со статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в связи с признанием совершённой ими сделки недействительной.
Данный иск был принят к производству суда, судом возбуждено гражданское дело.
В ходе рассмотрения дела к участию в нём в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечён Коротков С.В.
Заочным решением суда от 15.02.2019г. исковые требования были удовлетворены в полном объёме. Однако в дальнейшем на основании заявления ответчика данное заочное решение было отменено, производство по делу возобновлено.
О времени и месте рассмотрения дела стороны и третье лицо были извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
В судебное заседание истец не явилась, доверив представление своих интересов адвокату Груздеву С.В., действующему от её имени на основании ордера и доверенности.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объёме по доводам и основаниям, изложенным в иске, с учётом пояснений, данных по делу им и истицей, в которых, в том числе, истец и её представитель уточнили правовое обоснование иска указанием на необходимость применения к правоотношениям сторон по уплате спорной денежной суммы норм ГК РФ о неосновательном обогащении, а также сослались на то, что фактически при совершении сделки купли-продажи квартиры неотделимых улучшений в виде ремонта и установки указанного ответчиком нового оборудования в квартире не имелось.
Ответчик в суд также не явилась, уполномочив на участие в рассмотрении дела своего представителя Чудова А.С., действующего от её имени на основании доверенности.
Налоговый и бухгалтерский учет арендатора
Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).
Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.
Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.
» Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. «
Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.
НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).
Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.
Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.
Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.
Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости
Вам риэлтор должен был об этом рассказать.
Если еще не рассказал, то позвоните ему и пусть расскажет. Если хотите, могу дать свою. Она на этом всём наверное уже всех собак переела. Если ей в лом не будет, то поможет оформить все красиво.
Если владели меньше трех лет — вычет 1 млн. рублей, либо документально подтвержденные расходы на ее покупку.
К примеру купили два года назад за 3 млн, документы по покупке сохранились, продали за 4, налог будет с 1 млн. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов.
В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.
Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог.
Рекомендации и требования по составлению
Неправильное составление документа приводит к юридическим последствиям. То есть, чтобы по расписке можно было предъявлять требования к должнику, ее необходимо грамотно оформить.
Основные требования к этому документу:
- Четкая надпись «расписка», расположенная посередине листа;
- Ниже с левой стороны, указывается населенный пункт, где она составляется или где находится место исполнения обязательства (в 90% случаев мы наблюдаем, что продавцы просто не пишут место составления);
- Строчкой ниже или напротив места составления, с правой стороны, указывается дата составления документа – число, месяц и год;
- Далее прописываются данные сторон и их роль – кто и кому передает деньги;
- Фамилия, имя и отчество (ФИО) вносятся полностью, без сокращений – напр., Иванов Петр Владимирович;
- После ФИО записываются паспортные данные (серия, номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан), число, месяц и год рождения, место постоянной (и временной) регистрации;
- Размер денежного займа – цифровое обозначение дублируется прописью;
- Валюта, в которой предоставляется заем, другие особенности сделки;
- Срок предоставления денег или дата, до которой заемщик обязуется их вернуть. А так же, если применимо, условия, при которых сумма не возвращается;
- За что передаются денежные средства, по какому договору или обязательству (если применимо);
- После текста расписки ставится полностью ФИО и подпись лица, ее написавшего. При желании, займодавец (в сделках с недвижимостью — покупатель) может удостоверить расписку своей подписью.
Наличие свидетелей не является основным аргументом в судебном процессе, если спор ведется относительно условий, указанных в расписке. Но они могут подтвердить сам факт написания такого документа, состояние сторон в тот момент. В таком случае об их присутствии указывается в тексте расписки, свидетели также подписывают документ.