Как узнать о банкротстве застройщика?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узнать о банкротстве застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.

Расторжение ДДУ при банкротстве застройщика

При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.

Но дольщику нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов (именно в связи с недостаточностью средств он банкротится). При этом право на квартиру, машино-место или нежилое помещение в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свой объект.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

   Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?

   В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

   Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:

   • секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
   • участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.

   В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.

   Особенности предъявления требований к застройщику

   Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:

   • требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
   • приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).

   При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).

   Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли. Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.

   Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:

   • прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
   • право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).

   Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика.

   Обязанность по уведомлению участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований к застройщику возлагается на арбитражного управляющего (п. 2 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ).

   Особенности процедуры банкротства застройщиков

   Процедура банкротства застройщика во многом схожа с аналогичным процессом при ликвидации юридических лиц любой формы собственности.

   Этапы этой процедуры выглядят следующим образом:

   1. Инициация ликвидации. Возможна по добровольному решению застройщика в лице уполномоченных лиц или в связи с банкротством.
   2. Процесс банкротства.
      
      

      Ликвидационная комиссия согласно установленному законодательством регламенту осуществляет выплату средств кредиторам и контрагентам компании-застройщика, подводит итоги ликвидации, формирует ликвидационный баланс.

   3. Ликвидация юрлица.

   Порядок выплат средств в виде обязательств перед кредиторами несколько иной и выполняется поэтапно:

   1. Оплата издержек, связанных с причинением вреда, травмами на производстве.
   2. Финансирование фонда оплаты труда.

   3. Издержки, связанные с исполнением обязательств по договорам долевого участия.

   Как проходит банкротство застройщика?

   Процедура состоит из нескольких этапов:

   1 этап. Кто-то из заинтересованных сторон – банк, налоговая, дольщик, – отправляется в арбитражный суд. То есть пишет заявление о банкротстве застройщика.

   2 этап. По решению суда руководство строительной компании отстраняют от дел. Все берет в свои руки конкурсный управляющий. Он формирует перечень инвесторов, которые заняли деньги девелоперу. Этот перечень делится на тех, кто первый может претендовать на возврат долгов, а кто может подождать. Также для каждого кредитора определяются размеры возмещения.

   3 этап. На этом этапе ищут, какое имущество застройщиков-банкротов можно продать. После его реализации деньги распределяют по кредиторам. Весь этот процесс занимает один год. Однако можно обратиться в суд с просьбой продлить его еще на полгода.

   Но все это радикальные меры. Иногда в ходе оценки положения застройщика конкурсный управляющий находит способ вернуть ему способность платить по долгам. В этом случае он вместе с кредиторами просит суд передать дела внешнему управляющему – чтобы стройку завершить.

   Еще один вариант не распродавать имущество девелопера – договориться с кредиторами, чтобы они подождали своих денег несколько лет. Обычно договариваются на 5-10 лет. В итоге, если всех все устраивает, стороны подписывают мировое соглашение.

   Признание права собственности при банкротстве

   Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

   Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи. При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект. Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует.

   Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела. И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

   Дольщики, выбравшие возврат денежных средств, должны написать отказ от участия в ДДУ. Затем они попадают в реестр требований кредиторов. В этом документе указаны сведения о лицах, перед которыми у компании есть невыполненные обязательства. Реестр формируется 3 месяца, начиная со дня, когда застройщик объявлен разорившимся. Дольщику важно попасть в данный список, для этого ему следует подать соответствующее заявление конкурсному управляющему.

   Заявление необходимо подать не позже, чем через два месяца после получения уведомления о разорении застройщика. При этом не важно, закрыт реестр или нет – суд все равно рассмотрит обращение. Однако в таком случае вероятность возврата денег крайне мала, так как требования по «опоздавшим» заявлениям выполняются в последнюю очередь.

   Заявление о включении в реестр составляется в свободной форме, вместе с ним необходимо предоставить копии нескольких документов:

   • Договор долевого участия. Важно, что он должен пройти регистрацию в Росреестре, иначе заявление не будет принято.
   • Документы, подтверждающие оплату.
   • Решение суда, если таковое имеется.
   • Паспорт участника долевого строительства.

   Что такое реестр обманутых дольщиков

   Реестр требований кредиторов или обманутых дольщиков при банкротстве застройщика является официальным документом. Формируется он на основании своевременно поданных заявлений. Иными словами, это список лиц, которые предъявили требования к компании. Эти лица получают положенное им в порядке очереди. При этом очерёдность определяется не только датой обращения.

   Закон выделяет четыре основные группы очерёдности в реестре:

   1. Лица, которым компания причинила физический или моральный вред.
   2. Работники компании и сотрудники подрядчиков-организаторов строительства, которым не выплатили заработную плату.
   3. Дольщики по договору, которые не получили квартиру.
   4. Сторонние инвесторы, кредиторы.

   Таким образом, если застройщика признали банкротом, дольщики не смогут получить назад свои деньги раньше, чем сотрудники обанкротившейся компании получат свои зарплаты. Всё, что можно делать для скорейшего получения своего вклада, это своевременно подать заявление на внесение своих требований в реестр.

   Предъявление дольщиком требований

   О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:

   • От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
   • Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
   • Посредством сервиса «Федресурс».
   • С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.

   Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:

   • Заявление участника строительства.
   • Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
   • Документы, подтверждающие оплату жилья.
   • Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.

   Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:

   • Передачи жилья.
   • Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
   • Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).
   
   

   Похожие записи:

   • Согласие супруга на дарение квартиры приобретенной в браке
   • Какие выплаты положены при рождении третьего ребенка в семье с 2024 года в Ленинградской области
   • Доверенность на вступление в наследство с последующей продажей имущества в Казахстане