Как правильно сдавать квартиру посуточно квартирантам

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдавать квартиру посуточно квартирантам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.

Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.

Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.

Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.

Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.

Налоги при сдаче квартиры

Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.

Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.

За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.

Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно

Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.

Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.

Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.

В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.

О законности посуточной сдачи квартиры

По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.

Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).

Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.

Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.

Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м² на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м² на одну кровать (одно-, двухъярусную).

По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м².

А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.

Как сдавать квартиру с помощью агентства?

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

---

Чтобы гость ничего не сломал и не украл, при заселении лучше заключать договор аренды. В нем обязательно должны быть:

– паспортные данные гостя;

– дата заключения договора;

– сроки проживания;

– сумма платежа;

– права и обязанности сторон;

– размер штрафа за порчу имущества и нарушение условий договора;

– подписи сторон и их расшифровка.

Если по каким-то причинам вы не хотите оформлять договор, сделайте хотя бы фото паспорта вашего гостя. Вряд ли он захочет что-то портить или красть, помня, что вы уже знаете его данные и можете обратиться в полицию.

Все расчеты с гостем производите только при заселении. Не поддавайтесь на уговоры гостей, которые обещают рассчитаться при возвращении ключей.

Многие владельцы жилья также берут залог за сохранность имущества — обычно от 2000 до 5000 рублей. Эти деньги вы вернете клиенту при выезде.

Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?

Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется – выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.

Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.

Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:

1. Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
2. Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
3. Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
4. Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.

Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:

• Airbnb;
• Booking;
• Суточно;
• Твил;
• Островок;
• Авито;
• Agoda.

Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.

Риски краткосрочной аренды и как их минимизировать

На рынке недвижимости принято считать, что краткосрочная аренда – это прибыльное дело. Но здесь имеются свои «подводные камни». Первые связаны с сохранностью имущества:

• Нельзя исключать повреждение мебели, бытовой техники.
• В особо проблематичных случаях не исключен риск порчи стен, потолка, пола.

Поэтому не стоит подходить к вопросу ремонта щепетильно. Можно купить недорогие, но качественные и красивые обои. То же самое касается и бытовой техники. Это поможет минимизировать риски.

Нужно понимать, в любом бизнесе есть издержки: испорченные вещи прекрасно окупаются, если квартиры сдавать правильно и с минимумом простоев.

Второй риск связан с адекватной оценкой цены аренды посуточно. Ведь все зависит от:

1. места расположения жилплощади;
2. качества ремонта;
3. удобства планировки;
4. оснащения интерьера;
5. уровня конкуренции.

Чтобы сдать жилье по адекватной стоимости, проведите оценку цен на посуточную аренду в данном районе.

Для желающих сдавать квартиру посуточно мы подобрали несколько советов, позволяющих правильно сориентироваться в ценах на съемное жилье.

Внимательно изучайте цены на посуточную аренду жилья, размещенные на страницах сайта. Узнайте стоимость квартир на сутки, аналогичных Вашей по:

• местоположению;
• количеству комнат;
• качеству ремонта;
• наличию доступа к сети;
• наличию бытовой техники;
• наличию других удобств и параметров.

Посмотрите на карте Минска рядом расположенные квартиры и узнайте стоимость аренды на них. Действуя таким образом, Вы будете иметь довольно точное представление о ценах на съемное жилье.

Не бойтесь регулировать цены. Для начала установите минимально возможную для Вас арендную плату. Если спрос будет достаточно велик – можно немного повысить ее. Для более оперативного реагирования звоните нашим менеджерам, которые сразу же скорректируют необходимые цифры.

Не забывайте учитывать объективные факторы (от вида из окна на дворик до технической оснащенности квартиры и даизайна интерьера), влияющие на величину арендной платы.

Самый простой способ – играть на ценах или предложить квартиру на сутки в районе, где такая услуга пока не нашла массового распространения. Но существуют и более действенные методы. Вам наверняка есть, что предложить клиентам, чего они не увидят у конкурентов. Среди множества однотипных квартир постарайтесь сделать свою недвижимость по-настоящему уникальной, в том числе и в оформлении интерьера.

Сейчас можно запросто найти множество интересных дизайнерских решений, которые помогут сделать Вашу квартиру действительно уютной и необычной. Годятся абсолютно любые варианты – от красивой мебели до невероятных цветовых композиций или удачного освещения.

Большим плюсом в Вашем предложении будет оказание дополнительных услуг, которые совсем необязательно должны быть дорогими. Кроме доставки в аэропорт или на вокзал, предложите своим гостям:

• приготовление (доставку) обедов;
• стирку;
• помощь в совершении покупок;
• услуги гида;
• многое другое, что наверняка понравится клиенту и заставит его обращаться к Вам снова и снова.

Оценить свои возможности

Тем, кто только решает, стоит ли начинать подобный бизнес, я бы посоветовал для начала честно оценить свои силы и возможности: многие ошибочно считают, что посуточный наем — это простой способ заработать, на который не нужно тратить много времени. Но это не так: бизнес в сфере краткосрочного найма требует от управляющего быть постоянно на связи как с нанимателями, так и со своими сотрудниками.

Это, действительно, постоянная занятость, в которой нужно учитывать множество деталей и быть готовым к форс-мажорам. И, разумеется, это работа 24/7 — не все начинающие арендодатели могут оценить реальную ресурсоемкость такого бизнеса.

Особенно внимательно я бы отнесся к так называемым экспертам-блогерам, заявляющим, что аренда — легкое и прибыльное дело, которое начнет приносить деньги сразу же после прохождения их курсов — не стоит слепо верить в такие заявления. Некоторые блогеры действительно могут дать знания новичкам, но в основном учиться вам придется на практике и собственных ошибках.

Как правильно сдавать? Советы для тех, кто не хочет прогореть

1. Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
2. Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
3. Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
4. Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
5. Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.

Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры посуточно и почасово

Учитывая сложную экономическую ситуацию и снижение доходов, собственники жилья стараются «выжать» со своей квартиры максимум возможного, и не редко сдают жилье посуточно и даже почасово. С финансовой точки зрения это намного выгодней, чем пускать квартирантов на длительный срок, но на этом преимущества заканчиваются.
В отличие от тех, кто сдает квартиру на месяц и более, посуточная аренда грозит большими неприятностями, и особенно в случаях, если собственник пренебрегает главными принципами безопасности.

Повреждение имущества – малая часть, того, с чем вы можете столкнуться. Помимо этого велик риск возникновения пожара, затопления соседей, никто не застрахован и от банальной кражи. Чтобы этого не случилось надо соблюдать меры безопасности.

Похожие записи:

• Бух баланс срок сдачи в 2024 году
• Какой размер алиментов на 2 детей в 2024 году
• Как получить деньги после решения суда о возврате денег